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同一借家人普通定借新旧契約切り換え型-2

1. 同物件では、新旧の間に不入居期間

 3)の場合のようにリニューアルするほどの古さでもない建物、あるいは反対に、そこまで費用をかけたくないほど古い建物の場合は、新旧切り換えの間に、できれば1年位の期間、当該物件に不入居期間を設けます。    基本的には対象借家人に当該室を1年間立ち退いてもらうことになりますが、この1年間の住居を当該借家人にどのように保障するかによって、いくつかの方法が考えられるでしょう。たとえば、同建物の別の空室を1年間賃料無料にして移動してもらうという方法が考えられます。当該原室はその1年間空室のままにしておかず、第三者の借家人に定期借家契約で入居してもらうようにすると、なお良いでしょう。できれば同建物の他の旧借家契約者にここへ移動してもらい、また空いたその部屋へさらに他の借家人に移動してもらうという「ところてん突き」のようにして順次1年間内部でぐるっと移動させることができれば最高です。(実際にはこんなにうまくいくとは思えませんが・・・。)

 

2.借家人を一時移動させる

 もし、角部屋とか、景色日照、専用庭などの理由で移動することを望まない借家人がいる場合は、当該室をリニューアルする工事期間中、すでにリニューアルが完了した部屋へ一時移動してもらいます。    そして当該室の入居続続を中断します。この入居空白期間は長ければ長いほど良いでしょう。リニューアル工事の実質期間だけですと、せいぜい一ヶ月でしょうから短すぎると思います。最低半年、できれば1年間は移動したままが好ましいでしょう。もとの位置のままで部屋がリニューアルされるのですから、借家人には半年や1年くらい別の部屋で我慢してもらいます。こうして全室リニューアルが終わり、内部の借家人がすべて移動したら、最後にリニューアルした室に外部から入居を入れます。この場合も当然定期借家契約とします。

 

3.旧契約を金銭補償で消滅

 新旧切り換えに伴う借家人側のこうした不利益の対価として、旧室立退きの際ある程度の一時金を支払う、あるいは再入居後の家賃の減額をすることも旧借家権消滅の合理的基準といえるでしょう。    この場合、補償金額その他の条件によっては法的有効性に問題が生じるかも知れません。    居住用物件で同一借家人の同一物件を継続のまま、新旧切り換えを行うには、従前の普通借家契約に基づく借家権を正しく評価して、それに対して金銭補償して消滅させてから、新規に定期借家契約を締結する必要があるでしょう。借家権の評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士による借家権鑑定を受けるのが良いでしょう。鑑定価格が出たら、これをどのように家主は借家人に支払うかは自由です。現金での一括払いが原則でしょうが、月々の賃料で相殺していくのも一法です。その際、月額賃料の一定割合を相殺分に充当するという方法もあります。相殺期間中に借家人の都合で立ち退く場合は、残金分について権利放棄とするのも良いし、何割引きかにして一括払いとするのも良いでしょう。    入居期間中は一切支払わず、新規に切り替えた定期借家契約の期間満了時、つまり契約終了時に一括払いを予約する方法も考えられます。新契約期間は建物の見込み耐用年数にして、それまでの間は借家人の都合で立退くのは自由としますが、借家権補償金は支払わない旨の特約を入れると良いでしょう。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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