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不動産投資標準型-2

1.投資対象の条件

 不動産が投資の対象となるための適格条件としては1)長期契約(10~20年)、2)賃料確定特約、3)中途解約排除、4)立退料不要の4条件を挙げることができます。定期借家権の創設により、我が国の不動産も、まさにこの欧米並の投資適格4条件を備えるようになりました。ここでご紹介する契約方式は、不動産にこの投資適格4条件を備えせ、 安心・安定・安全な投資商品とするためのものです。    契約期間は10~20年の中長期とし、契約期間内の借家人による中途解約権を排除します。  しかし契約期間が長期間となるので、契約期間残期間の範囲内で、借家人による第三者への転貸は、原則として可能とします。その場合、転貸も定期借家契約によるものとし、借家人の中途解約を認める場合には、相当なペナルティを負担させるようにすることが必要です。  また転借人について借家人に連帯保証させておきます。 賃料改定は消費者物価指数や長期プライムレートなどの公共指数に連動する計算によるものとします。

 

2. 不動産証券化とREIT

 これまで、地主が賃貸建物を建てる際は、金融機関からの借入れに頼るのが一般的でしたが、地価の上昇が期待できなくなった現在、以前ほど借入れは容易でなくなりました。そこで、今後の資金調達は一般投資家から直接資金を調達する直接投資に移行するケースも増えることでしょう。 このような背景のもとで、この不動産投資標準型借家契約は非常に有効に利用されるものと思います。本契約方法は、不動産を小口化して、小口投資資金を募集して商品化する不動産特定共同事業不動産証券化に最も適したものといえるからです。投資用不動産という枠組みで考えた場合には、土地・建物は一体で投資されるのが一般的です。地・建物は一体で投資されるのが一般的です。    投資用不動産で最も一般的なのが「プロジェクトファイナンス」といってある賃貸事業用建物に直接投資家から資金を集める方式で、投資家は一人でも数人でも可能です。    小口化することにより投資家のリスク分散を図り、共同投資する方式を「不動産特定共同投資事業」といいますが、この方式に不動産投資標準型を利用するのが最も効果的です。契約期間中は資料によるインカムゲインを得、契約終了時には物件売却によるキャピタルゲインを得ることを可能にする契約です。    我が国でも、いよいよこの不動産証券化の代表であるREIT(リート)も、今や上場されているものだけでも相当数にのぼり、国民の投資対象の金融商品として定着してきました。    この背景には、従来の普通借家契約におけるような賃料設定や立退き問題を当事者間で自由に決められないような非近代的な事情が改善された定期借家契約によって、不動産の流動性や明朗性が高められたことも大きな理由となっています。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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