アパート経営成功ノウハウ

TOP > アパート経営成功ノウハウ > 特定賃貸条件付型-2

特定賃貸条件付型-2

1.定期借家契約の役割り

 入居者を特定に絞り込んだ賃貸物件は、その特殊性維持するために、その特定入居条件に適合しなくなった入居者は、その物件から退去してもらわなければなりません。契約期間が満了した時、次の再契約をせず必ず退去してもらうようにするのです。    これまでの借家契約では、入居途中で当初の条件と合わなくなった場合に、なかなか解約できないのが現状でした。それは住むという正当事由があれば借地借家法で居住権が正当化され、法定以外の条件を理由に解約するのは難しいからです。     しかし、家主側からみれば「学生だから」貸したのであって、学生でなくなると親からの仕送りもストップするため家賃の不払いリスクが高くなるだけでなく、学生と社会人とでは生活時間帯の差によるトラブルも多くなると考えられます。家主としては「このような人に入居してもらいたい」という条件があってもおかしくはありません。そして「条件に当てはまらなくなったから出ていってもらいたい」というのも当然な話です。

 

2. 契約期間は1年未満

 そのような家主の希望を満足させるため、この「特定賃貸条件付型定期借家契約」では1年程度の短期借家契約にします。契約当初は家主が希望する条件にあった人に入居してもらい、条件に合わない人は入居を断れば良いだけですから、何の問題も生じません。契約は1年程度の短期契約ですから、1年が過ぎれば契約は終了です。そして契約終了時に入居条件の審査を行います。入居当初の家主の希望した条件に反することになっていた場合は、そのまま契約を終了させて再契約を断れば良いのです。その時相手方が万一不満を述べた場合はどうでしょうか。   再契約をしない場合は6ヶ月前の事前通告が必要です。そのため、その時点で書面をもって契約を解除する旨を伝えても、その後6ヶ月間は猶予を与えることになりますが、それは仕方がないことでしょう。ごく少数ですが、居住権を楯に居続ける人もいるかもしれませんので、この契約では1年程度の短期借家契約にしておくわけです。「1年未満の」364日契約にすれば終了予告通知期間の6ヶ月が不要となります。この契約は事業用テナントビルにも応用が可能で、経常利益が赤字でないことや、物販の場合、売上高が月○○万円以上であること、競合テナントでないこと(テナントミックスに違反しない)などの条件が可能と考えられます。ただし事業用の場合は、退去費用にも多額な出費を伴うことが多いため、契約期間を最低でも3~5年にすることが現実的でしょう。このように入居の条件を絞り込んだ賃貸物件は差別化による競争原理が働くので、家主だけではなく、条件に合致した人たちにとっては、メリットになりますし賃料は高めに設定できます。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

このエントリーを含むはてなブックマークはてなブックマーク - 特定賃貸条件付型-2 Yahoo!ブックマークに登録 このエントリをつぶやくこのWebページのtweets Share on Tumblr Googleブックマークに追加
関連記事:

アパート建築に関する一括資料請求

PAGE TOP