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借増・借減オプション付型-2

1.借減オプションも可能

 一方、将来の会社業務縮小に伴う入居スペースの縮小が一定の決まりに基づいて可能な賃貸借契約も、入居するテナントにとって有利な条件の1つとなり得ます。これもまた、前述の借増型と同様に、テナント入居誘致のための手法として有効です。契約方法としては、当初契約を短期にして切り替えの再契約時に契約対象面積減少させる方法が1つ。さらに当初契約を長期にして、その期間中の特定期限に借減オプションを行使するか否かを決める方法が考えられますが、この場合は期間内中途解約は排除しておくことが必要です。    前者の方法では、入居の長期安定を図るため借用面積を同一のまま、あるいは減少させて再契約できる予約完結権をテナントに与えると良いでしょう。後者の方法では、借減床をオーナーがそのまま契約解消して引き取る方法と、テナントが自己責任で転貸する方法があるでしょう。借減床を転貸する場合にはオーナーの承諾条件基準が問題となります。あまりにオーナー都合の基準では借減オプションが無意味となり、反対に無条件承諾ではオーナーにとってリスクが高いものとなってしまうので、注意が必要です。    低成長・右肩下がりの経済情勢の下では、企業は将来予測をたてにくいものです。成長一本槍の予測ではなく、縮小・リストラへの対策も事前に経営判断の中へ組み込んでおくことは、企業経営上重要なこととなります。業務縮小に伴うリストラ策としての固定費の軽減縮小という観点からしても、柔軟に対応できる形の入居契約は重要性をもつものといえるでしょう。

 

2.オーナーレップとテナントレップ

 米国では、リーシング業者は、オーナーレップ(立場)とテナントレップ(立場)に分かれて、エージェント(業者)同士が結構激しく契約の条件交渉をします。そうして決めた条件を契約自由の原則に基づいて、借家契約に盛り込んでいくのです。日本では借家契約書は普通数頁ですが、米国では少なくても20~30頁程度にはなります。将来の様々な事情を予測して、また「性悪説」を前提に考えられる限りのことを事前に契約しておくのが通常です。    これには報酬制度のことも重要な要因でしょう。日本では賃貸借媒介報酬は最大で賃料の1ヶ月分です。家賃6万円や8万円ではその報酬も6~8万円です。正直これでは余り長時間の業務の対価にはなりません。米国では報酬についての法規定・基準はありません。賃貸の場合、オーナーに与える期間賃料利益たとえば月額8万円で契約期間5年ならば8万円×12ヶ月×5年=480万円となりその額の○○%という具合です。    居住系では絶対額は余り多くありませんが、事業系で月額家賃100万円で20年契約などと言えば、その報酬も相当額となります。こうした環境でのオーナー・テナントそれぞれの立場で契約条件について、相当シビアな交渉が行われて決まっていくものなのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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