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家賃全期前納型-2

1.間接金融と直接金融

 銀行ローンの資金でビルを建て、その後に入ってくる家賃で元金と利息を銀行に返済するという従来までのやり方は、銀行を中間に入れた間接金融のようなものです。ここでは、銀行に対して一時金調達の役割利益を金利という形で配当しなければなりません。それに対して本契約方式では借家人に入居後支払う家賃を一括して支払ってもらい、その金でビルを建てるのですから、いわば直接金融といえます。この場合、前者における銀行への利益配当分の一部を借家人へ割り戻すことができます。一括前納してもらう将来賃料の一定金利による割り戻しの水準は、家主の銀行ローンによる借入金利と、市中銀行の長期定期預金金利の中間位が適当かと思います。

貸ビルの家賃金額設定が土地代を含めず建築費だけを分母においた利回り計算で、年率10%程度まわるものであれば、10年長期固定契約の家賃全期前納型でちょうどビル建築代が調達できることになるわけです。ただし実際には修理・修繕費や割り戻し分も計算に入れなければなりませんので15年位の長期契約にすると、ほぼ収支のバランスがとれるのではないかと思います。なお、家主の受領する全期前納一括受取家賃の税務上の取扱いは、原則として一旦すべて未経過収益金として「借受金」科目に計上し、毎月ごとに受取賃料として益金計上することになるでしょう。

2.定期借地契約のニューバージョン

 最近借地法における定期借地契約の地代の取り方でも、税務上の変更がありました。これは、まさに今回ここにご紹介した方式なのです。定期借地契約における地代の全期前納一括払い方式でも、一時の全収入とはみずに毎年毎年、地代相当額を取り崩して収入とし、残余は預り金あるいは仮受金としておく方式です。    これは地主にとって朗報です。従来更地を持っている地主は、そのまま貸すか、何かを建てて貸すか、まとまった一時金が欲しければ売却するかのいずれかしかありませんでした。そのまま貸す場合は、青空駐車場か定期借地契約で貸すことになりますが、いずれも一時投資金は不要なものの月々も一定額の収入しかあません。    その一定額をより多くするには、アパートなど建物を建てて貸すことですが、これは一時投資金がかかります。    この定期借地契約による地代全期前納一括払い方式は、地主は土地売却による譲渡所得税を納めることなく、それに匹敵する一時金を手にすることができるのです。    定期借家契約におけるこの全期前納一括払い方式は、この定期借地契約の借家契約版と言えるものでその効果は建物を建てて貸すが一時金はあまり自分で出さず、かつ土地有効活用としても定期借地より効率を高めようというものでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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