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リースバック方式-2

リースバック方式型のメリット・デメリットをまとめてみると

 まずは、リースバック方式型の投資家(家主)からみた導入メリットとテナント(元オーナー・借家人)からみたメリットをまとめてみましょう。   投資家からみたメリットとして、 1)ビル買収の時点からテナントが満室で賃料も確定しているので、投資として安全である。 2)一定期間比較的確実なインカムゲインを得て、その後売却によってキャピタルゲインも期待できる。 3)当該不動産を証券化してさらに効率の良い収益を狙うこともできる。 テナントからみたメリットとして 1)自用ビルを売却して一時金の調達後も、リースバックによって自己使用が継続できる。 2)不動産に含み益がある場合には、利益を計上することとなり、良い決算を迎えることができる。 3)逆に、不動産に含み損がある場合には、そのテナントの決算年度の他の所得との損益通算によって節税が図れる。 などが上げられます。  いっぽう、投資家(家主)からみたデメリットですが、リースバックの場合、が元オーナーでしかも一括賃貸となり、利用者が1社となります。当事者間での契約では、定期借家契約によって種々の制約をつけてリスクを減らすことは可能ですが、肝心のテナントの倒産・破産に対してはリスクヘッジのための有効な方法はありません。 投資家としてできることは、リースバックによる投資を行う段階で、そのオーナー企業の経営内容・将来性などを十分見極めることです。本項契約を行う場合は、上場企業のような信用力の高い、将来倒産の危険性が少ない企業を選ぶことも1つの方法でしょう。 逆に、テナント(元オーナー)は自社の経営内容・将来性の情報開示を投資家(家主)から迫られるというデメリットがあると言えるでしょう。 余談ですが、私は定期借家権が創設されて間もない頃、当時は「倒産しないであろうといわれていた業種」がリースバック方式で自用ビルを売却し、テナントとして自己使用するスキームに係わったことがありました。 契約も無事に済み、残決済を迎えるのみとなった直前、その会社がまさかの「倒産」を迎えてしまったのです。 決済前であったのが救いでしたが、定期借家制度は大変優れた制度ではあるけれども、「魔法の杖」ではないことをあのとき改めて思い知ったのでした。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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