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中古住宅売却お試し居住型-2

1.お試し期間中は定期借家で

 ただし、この方式により購入予定者が仮住まいとして住むにしても、借家することには変わりありませんので、きちんとした契約が必要になります。将来購入するかもしれない人であっても、現実に購入するまでは所有者ではなく単なる借家人なのです。借家人なら借家契約を結び、家賃を支払ってもらいます。しかし、これが一般の借家契約だと借家権が生じてしまうおそれがあり、立退きを拒まれた場合は大変です。売却するつもりの住宅が売却できなくなり、借家権の付着した貸家になってしまうかもしれません。そこで、6か月~1年の定期借家契約を購入予   定者と結び、入居してもらうのです。6か月~1年の契約といっても、入居してみて現実に気に入れば、高めの賃料を支払っているのがもったいなくなり、売買契約に踏み切るはずです。    この方式による定期借家契約の契約期間は、少なくとも1年あれば十分でしょう。春夏秋冬を通して住んでみて、気に入らなければ2年過ぎても気に入ることはないからです。    戸建て住宅に一度引越した場合は、荷物も多くなっており、多少住宅に難があっても再度引越しを行うケースは少なく、不具合な点を発見した場合には、よほど重大な問題でない限り、その分を値引き交渉の道具として使い、結果的には購入するケースが多いと考えられます。    あと、家主がお試しを実行した場合のデメリットとしては、お試し期間中に物件の損傷・汚損の危険性のあることや、今すぐ売却できないため、キャンセルされると売却がさらに延びる可能性が考えられます。

 

 

2.実際の定期借家契約は厳密に

 実際にこの契約方式を売買契約に採り入れる場合には、条件付き売買契約として、手付金を1~2割入れてもらい、6か月~1年後に残金を決済することとします。    次に6か月~1年の猶予期間と同じ期間で定期借家契約を結びます。その際の家賃は割高に設定してもよいでしょう。このお試し居住期間内で気に入れば、その時点で残金を決済し所有権を移転することになります。    この方式を使って中古住宅を売却するケースとしては、マンション・戸建て住宅ともに考えられますが、戸建て住宅では20年以上経過したものでは建物自体が傷んでいることも多く、試しに住んでみたら思ったより住み心地が悪く、かなりの値引きを要求されることも考えられます。また、全面リフォームを行って見ばえをよくして売却に望むことも多いのですが、お試し居住期間中に汚されることも考えられるため、気に入らないで契約を解除する場合には、原状回復を徹底する旨の条項を契約に盛り込むことも必要でしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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