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借地権を借家権・定期借地権に転換する-2

貸宅地整理ウルトラ10法第9法 定期借地権転換法

 借地権を借家権に転換してその差額を地主が借地人に支払う方法の応用版です。      平均的住宅地の借地権割合は60%が多いようです。底地の割合はその逆割合の40%になります。この割合の借地権は旧借地法によるものです。      定期借地権では、借地権割合が20%、底地割合が80%になっています。もっとも新借地借家法では未だ民間の商習慣が成立しておらず、この割合は税務署が相続税を課税する際に採用しているものです。      しかし、実務上はともかく旧法借地権60%、新法定期借地権20%というのが現在の決められた比率となっています。この比率の差は、一方の旧法借地権は実質的にほぼ永久にその利用権が確保されるのに対し他方の新法定期借地権による一般定期借地権では当事者間で定めた50年以上の期間のみの利用権であることから生じます。      そこで使用価値が実質的に変わりない2つの借地権の割合の差を上手に使った貸宅地整理を、ウルトラ10法第9法定期借地権転換法として、私は提案しています。      この方法は地主が新旧借地権の差額を借地人に支払い、旧法借地権を新法定期借地権に転換するというものです。      借地人は旧法のほぼ永久に使用できる借地権を持っているわけですが、自宅を新築しようにもそのお金が無い場合などの事情がある際、新法定期借地権といえども向う50年~100年使えるものであれば、実質的に旧法も新法も差は無いので、60%の高い旧法借地権と20%の安い新法定期借地権との差額を地主に適当な金額で買い取ってもらうことによって、自宅新築資金などを調達することができます。      地主のメリットは以下のとおりです。第一には、永久に戻らない旧法借地権が、何十年後には戻ってくる定期借地権に変わることです。第二は、戻ることをあてにせず相続発生時に底地を物納する場合、新旧借地権の差つまり旧借地権60%―新借地権20%=40%を1/2以下の20%以内で買えれば、旧法底地40%を新法底地物納価格60%でそれを物納しても割りが合うことになります。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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