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借地権を分割払いで買う-2

1.金消契約と抵当権の設定

 金額と期間によっては買い戻して更地となった土地に対して、借地人の抵当権を設定させてあげることも必要でしょう。また金銭消費貸借契約を公正証書にすることもよいでしょう。      分割払いの支払条件は毎月一定額元利返済でも、地主の側に他の家賃・地代など一定収入が毎月見込まれるのでしたら、それもよいでしょう。もしそうでなく、いつかは他の不動産を売却して支払うつもりならば、ある一定期間内に全額返済するということにしておいて、他の不動産が売れたらその都度支払っていく方法も考えられます。金利は現下のような低金利はいつまでも続くわけではないでしょうが、固定金利でも変動金利でも、交渉によって決めれば良いのです。      いずれにしても、地主にとっては借地法に基づく土地の賃貸借関係を終了させるということが、貸宅地整理の最大の限目ですから、その他の事情や条件は少々目をつぶっても、借地権を買い戻すチャンスを失ってはならないのです。

2.買い値はいくらか

 地主による借地権の買い戻し価格は、底地売却の際の価格決めほど理論的にはいきません。先にも述べたように「地主」は借地人から借地権を買い戻すことが嫌いだからです。何故もともと自分の物を自分がお金を出して買わなければいけないのかという先入観が先に出てしまって、感情的に釈然としません。      地主によっては、借地人が土地を使う必要が無くなったのならばタダで返してくれれば良いのだと本気で思っています。      こんな具合ですから、借地権の買い戻し価格も、借地人が自分で考える価格、地価相場×借地権割合とは大きくかけ離れてしまうのが実際です。貸宅地整理実務は法律、経済、人情の三つ巴の問題と言われる所以です。こうした時のコンサルティングではこの地主の人情面を無理に理論的に説き伏せようとせず、人情を出させるだけ出させる、いわゆるガス抜きを十分に施して、その後具体的な価格決めに入ると良いでしょう。      借地人が地主以外の第三者へその借地権を売却する場合、地主の承諾の代りに裁判所から得る代諾許可で借地権売却をしようと思ったらいくらで売れるのか、借地人の考える地価相場×借地権割合の価格の何割引きとなってしまうのかが売買価格の最低限となり、あとは双方の売り急ぎ、買い急ぎの個別事情で決めれば良いでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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