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再契約拒絶事由特約付型-2

1.借家人に再契約予約完結権と家主に再契約拒絶権

 建物賃貸を業とする家主は、良質な借家人には好条件を示して、安定的に長期間入居を継続してほしいし、悪質な借家人は排除したいと思い、また建物老朽化による建て替えあるいは物件売却の際には、全員速やかに立ち退いてもらいたいと考えているというのが本音です。     そこで標題の契約方式では、短期定期借家契約を再契約によって反復継続する不安定性を補うため、原則として借家人には再契約できる権利(=再契約予約完結権)を与え、家主には所定の再契約拒絶事由に該当する場合には再契約を拒絶する権利を与えるのです。    拒絶事由の具体例としては、左記のような項目が考えられます。

2. 賃料価格以外で契約交渉の条件

 単純には金銭にかえられないこうした特約を付けてもらえるならば、当初契約の入居条件交渉を賃料問題だけでなく、多面的に進めていくことができます。家主にとってはあまり腹が痛まず、借家人にとっては有り難くもなるこうしたオプション特有の有効性をお考え下さい。 この契約方式では当初契約と再契約の期間の長短のバランスによっても、さまざまな考え方や工夫をすることができます。当初契約を短くして、再契約を長くする方法では、当初契約は「お試し入居」であり、再契約の方が本契約であるともいえます。反対に当初契約を長くして、再契約を短くする方法では、当初契約の期間を借家人の事業展開予測と見合わせながら慎重に決め、期間補正のための調整期間を再契約期間にとるといったことになるでしょう。また中間的な考え方として、当初契約と再契約を同期間とる方法もあるでしょう。商業系で当初5年間店舗経営をやってみて、悪かったらそれでやめることにし、良かったらもう5年間続けてみるというものです。店舗の内装償却期間を5年とみてのことですが、店舗の種類によっては3年あるいは7年・10年ということもあると思います。 再契約拒絶事由

1) 建物が老朽化して、次ぎの基準を満たした時 ア.  国土交通省住宅局監修、(財)日本建築防災協会及び   (社)日本建築士会連合会による耐震精密診断の結果、0.7以下であった場合 イ.  大規模修繕、耐震補強工事の費用が再築費の1/3以上に及ぶと見積もられた場合   2)  家主に倒産・破綻・相続等が発生し、当該物件を売却又は物納せざる得ない場合   3) 周辺開発が進み、あるいは法令改正により当該建物の当該敷地法定容積率の   充足率が50%以下となった時   4)    借家人が契約期間中、賃料の遅延・不払いを3回以上行った時あるいは   その他の重要契約条項に違背した時   5)その他の社会通念上認められうる特別な事情が生じた場合

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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