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古アパート建て替え案-2

立ち退き料の相場

 立ち退き料というのは法的根拠のまったくない、決まりのない世界にあり、その金額も極端に言えば「ゼロから無限」と考えられる性質のものです。と言っても、現実の社会習慣では一応立ち退き料の相場は通常「借家権の価額」として捉えてられており、平均的な見方をするとその更地価格の10%~15%くらいといえるでしょう。しかし、実際には個別の事情で異なるため、以下の相場を参考に個々のケースで設定します。 ●アパート一室の立ち退き料・・・10~300万円くらい ●戸建貸家の立ち退き料・・・100~500万円くらい ●貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で1億円の例もある。 一方、立ち退き料は借家権価額であるとして、「借家権=周辺相場家賃より安く借りられている借家のその安さ分の権利」という考え方もあるでしょう。この考え方からいくつかの示唆が得られます。            第1に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、立ち退き料が不要の場合があるということです。隣のアパートがこちらより安くてきれいなら、そのことを伝えるだけで出ていってもらえることもあります。第2に、たくさんの立ち退き料を支払いたくなければ貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、逆に出ていってもらいたければ、家賃値上げの努力をすることです。            ところで、みなさんが実際に古アパート整理を提案した際、こうした立ち退き料の支払いに対して家主さんの多くはいい顔をしないでしょう。しかし、その条件の良い土地を優良化し、多くの収益を得るという大きな目標があるわけですから、多少の立ち退き料は「必要経費」として覚悟するよう説得をすることが大切でしょう。

[立退き交渉で遭遇する3タイプの借家人について]

 古貸家・古アパートの整理では、借家人の「立ち退き」問題は家主さんにとっての、積年にわたる悩みのタネとなっていることも少なくないのである。      ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、大きく分けて三つのタイプがあるようだ。最も一般的なのが「善人タイプ」の対応である。交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることにより、比較的容易に同意を得ることができる。      二つめが、いわゆる「うるさい人」である。このタイプは交渉に際しては押しが強く、あらゆる点で強硬な姿勢をくずそうとしない。自らの権利意識が強いため、立ち退きまでにはかなりの時間を覚悟しておかなければならないだろう。当然のことながら、立ち退き料についても、それなりの出費を覚悟しなければならないこととなる。しかし家主にとってはその土地が更地となってこれまで以上の価値が出ればそれで良いのである。「長年にわたり、こんなに安い家賃で貸してあげたのにいざとなったら、こんなに高い立ち退き料を支払わなければないなんて・・・」という感情を家主は冷静にコントロールしなければならない。      そして三つめが、「社会的弱者」に属する借家人である。一人暮らしの老人や身障者、母子家庭などの場合、これまでの家賃が安ければ安いほど交渉は難航する。そしてまた、立ち退きを要求する家主にとっても人情面でのジレンマを感じるという点では、最も話し合いの難しいケースであるとも言えよう。こうした場合は、公的な助成制度の利用や公営住宅への入居、生活保護の申請等を検討してみるのも一つの手ではないだろうか。      例えば、東京23区では、それぞれ規模の違いはあるが一人暮らしのお年寄りや身障者、母子家庭などについて、住み替えに対する家賃の差額補助を実施している。周辺家賃の相場が8万円~10万円する地域に、長年にわたり家賃2万円で住み続けてきたお年寄りに対して「建物が古くなったので建て替えたい」という理由から立ち退きを要求することは非常に難しい話である。だが、住み替え先が今住んでいる場所とあまり変わらず住宅費も同額(住み替え先が8万円ならその差額の6万円が補助される)のであれば、家主さんとして立ち退いてもらえやすいのではないだろうか。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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