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地主が借地人から借地権を買う-2

1.地主の気持ちは正反対

 しかし地主は、借地人のこうした気持ちとは正反対でありまして、借地人にとってその借地権が不要となったのならば、タダで返してもらいたいと考えます。地主にしてみれば、その土地はそもそも地主のものであり、もとを正せば何十年も前にお互いの先代あるいは先々代が土地を貸し借りした際、借地権分の一時金をやり取りした訳ではなく、たんに地代はいくらということで契約が始まったのですから、借地権割合が何割だなどということ自体、地主は本心からは納得している訳ではないのです。  最近でこそ、代替した若い地主さんの場合、借地人の権利としての「借地権」を何割であると認める人もいますが、それでも本心からではなく、ダタでもしくは相当安く買い戻せるのならその方が当然だし、そうしたいと考えています。  何故「自分の土地を自分がお金を出して買わなければいけないのか」が地主には実感として分からないのです。    要するに、借りたものが不要になったら返してくれれば良いと単純・明快・素直に考えるならば、地主でなくてもこうなるかもしれません。  しかし日本の場合、借地権は良い悪いは別にして、ご存じの通り借地借家法の特別な保護があり、平均的住宅地では更地所有権価格の6割といわれています。極論すれば、借地人は高く売れれば相手は誰でも良く、地主は不要ならタダで返せと思っています。

2.難しい借地権買い取り価格の決め方

 こうした事情からこの借地権買い取り法においては、地主が借地人から、借地権を買い取る際の借地権売買価格の決め方が底地売却法における底地売買価格を決めること以上に難しい問題となります。  実務では法律・経済・人情の3つの要素が互いに絡み合いながらも、最後には地主と借地人との力関係やそれを必要とする事情の切迫度などよって売買価格は決められます。  地主によっては、「要らないなら返せ」の一点張りでとりつく島もないといったふうで、借地人の借地権譲渡を絶対に認めない方もいます。  借地法によれば、地主が正当な事由もなく借地人の借地権譲渡の申し入れを拒否する場合、借地人は地主の承諾にかわる裁判所の許可を得ることができるとされています。しかし実際には、このような地主との争いのある借地権を買って、そこに移り住むような人は滅多にいません。この条文は、地主との交渉の駆け引き材料には使えますが、本当に換金する場合の手段にするのはなかなか難しいものです。

3.私の実務現場での提案

 私はこうしたコンサルティングの現場では、地主さんに対して次のように申しあげます。「要するに昔タダで貸したといっても、もっと昔はあなたのご先祖様が刀で切り取ったのか、タダで奪ったのかは不明ですが、土地を入手したのは昔の話、今の代の地主さんが買ったものではないでしょう。また、借地人はその借地権が唯一の資産であり、この住みにくい世の中をそれを頼りにこの先も生きていかなければならないのですから、少々大目にみてあげなさい。そして最後に今は少々高いと思っても、借地権を買い取ってしまえば、その底地と合せて更地所有権となり、この先土地有効活用をはかっても良いし、相続時に物納しても良いし、いつかきっと花咲く時がくるでしょう」と。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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