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定期借家によるマスター・サブリース契約-2

1.定期借家によるサブリースの効果

 本項における定期借家契約によるサブリース方式は、従来型の普通借家契約を定期借家契約に切り換えるというものですが、これによって次の効果が生まれます。    家主にとってマスターリ―スを定期借家契約にすることによって、契約の終了期間が明確になります。また賃料の取決めも、当事者間の特約が法律に優先しますので、従来の賃料値下り局面でのサブリース業者との摩擦といった問題もなくなります。    最近の裁判例でも、サブリース業者についても借地借家法の保護適用が及ぶという考え方がありります。本契約に従えば、業者とのマスターリース契約をビジネスライクにしっかり契約しておきさえすれば、安心していられるというわけです。

 

2.入居者との関係は

 サブリース業者のほうはサブリースを定期借家契約にすることによって、入居者との契約の終了時期が明確になりますので、万一不良借家人であった場合などでも、立退きに関しては契約の終了を待てばよいことになり、この点のトラブルはなくなります。従って、優良借家人ばかりが集まる優良物件にできるわけです。    また、物件が上質なものであれば、家賃の値上げも市場賃料の動向に応じて再契約する際に容易に行うことができます。賃料は市場が決めるものです。当初は予測により賃料設定して入居募集します。しかし、市場の反応が良ければ次回の再契約時には賃料値上げができるわけです。また、定期借家契約により超短期の月極契約も可能です。いわゆるウィークリーのマンションやマンスリーのマンション(1週間あるいは1ヵ月単位の家具付居住用賃貸マンション)も立地によっては経営が可能でしょう。

 

3.スケルトン渡しも可

 こうした場合、マスタ―リースでは内装なしのスケルトン借りをして、サブリース段階で業者が当該建物の立地特性などを考慮して内装を施し、サブリースすることもできます。居住用物件に限らず、事務所系・商業系そして飲食店専門ビル・ソシアルビル系などにも幅広く応用が可能でしょう。

 

6.身内・同族法人でも可

 マスターリースの引受けが業者でなく同族法人や身内の場合もあるでしょう。こうした場合でも、マスター・サブともに定期借家契約にしておけば、身内間の思わぬ行き違い・争いから当該財産を守ってくれることでしょう。契約当時は仲のよかった親子・兄弟が、長いあいだに骨肉相喰む仲となってしまう例も世の中にはあります。こうした場合でも、従来の普通借家契約のように借家権を主張するというような対抗手段をもたない定期借家契約であれば、契約条文がすべてに優先しますので、必要以上の争いには発展しません。    不動産賃貸業の先進国米国では、サブリースの場合、マスターリースの契約書をコピーしてサブリース契約に添付して情報を開示しています。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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