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家賃固定型と家賃改定率選択型-2

1.居住用・事業用どちらも適用対象

 なお、この契約方式は居住用・事業用いずれの賃貸物件でも可能です。居住用では戸建住宅や大型ファミリー向けマンションのように定住指向の強い物件、業用では移転の可能性の低い店舗・営業所に、特に向いています。    居住用の場合、戸建て住宅や20坪以上のマンションのように、面積が大きく定住性が高い物件で賃料そのものが高額になる場合には、将来賃料が確定しているこの契約方式は借家人には受け入れやすいはずです。    また、事業用物件の場合少なくとも5年以上は営業を続けるのが一般的で、その間賃料が確定することは事業リスクが減ると考えられるため、借家人に受け入れられやすいはずです。    この契約方式は、定期借家権でなくても契約が可能ですが、普通借家契約では契約満了時において、その時点での賃料相場のほうが実際支払い賃料より高くなっている可能性が大きく、その更新時においての増額された改定賃料が受け入れられなくて争いになる可能性があり、それを避ける為には定期借家契約方式でなくてはなりません。

2.家賃の改定率を選択す

 家賃改定方法を契約条件に入れても、いざとなればその規程は借家人にとって不利ならば法律上無効とる従来型の普通借家契約では、家賃改定について家主・借家人間で争いとなることもしばしばです。こうした争いを避けようというのが、この家賃改定率選択型の定期借家契約です。  方法は、その家賃全額と改定率との相関により特約を定め、それを借家人に選択させようというもです。  具体的に言えば、入居時家賃を安くして、たとえばその後の改定では普通以上に値上げしていく方式や、あるいは入居時家賃は少し高くても、その後の改定率を低くするという方式です。  最終的に一定期間たとえば10年あるいは20年間では、支総額は同じになるけれどその支払い法が前に軽く後で重くするあるいは、前に重く後で軽くなる、という具合です。

3.中途解約権排除と転貸承認

 この方式も、契約全期間を通じてのバランスを考えた契約ですから、中 途で解約ということになれば、双方いずれかが不測の損失を負いかねません。中途で解約する場合はそれに対応するペナルティーが必要でしょう。    また、中途解約を排除するならばう。日本では転貸が嫌われますが、米国ではごく普通の契約条件であり、一定の条件下ではこの転貸はむしろ歓迎すべことなのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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