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底地と借地権を共同で売却する-2

1.借地権譲渡承諾料分が交渉材料

 共同売却法による底地・借地権割合を決定する際、当該地がD地区つまり借地権60%地区であった場合、共同売却による換金をしたい要望のより強い側が一歩譲ることになります。地主の方がぜひ換金したいというのなら概ね底地40%借地60%の割合を路線価図通りに採用します。地主は借地人が借地権を売却する時、たいていの場合借地権売却金の10%をその承諾料として受け取りますが、地主の望む共同売却なので借地権60%を10%引きの54%とはせず、一歩譲ってそのまま60%を採用する訳です。反対に借地人の強い要望での共同売却では底地・借地権割合は50%対50%くらいになります。先述の借地権譲渡承諾料分を差し引き、さらに一歩譲渡すると、60%―6%―4%=50%という形になるからです。

2.共同売却法は両者納得の方法

 共同売却法は、このように事前に地主・借地人間で底地・借地権割合を話し合いで決めておきさえすれば、その後は底地・借地権を合わせて更地所有権として売却することについては、地主・借地人両者間には利害相反する問題は何もありません。少しでも当該地を高く売却するように仲良く努力をすれば良いのです。  この方法は、借地人が借地権を売っても良いという条件の貸宅地整理の場合には、数ある整理手法のちでも「両者納得」・「登場人物皆ハッピー」が実現できる最も良い方法の1つです。

3.貸宅地整理の基本理念

 以上、貸宅地を整理する場合に行われる基本的な手法4通りを解説しました。これらの方法のうち、現場でもっともポピュラーにおこなわれているのは第1法の底地売却法でしょう。その他の方法はケースバイケースです。次回以降に順次解説する応用法やウルトラ法なども場合によって使われます。  このような貸宅地整理業務を通じて思うことは、土地賃貸借における「借地権」という日本特有の法的権利(世界中のどの国にも借地権はありません。)は人間関係や地域社会のコミュニティを損なうものであり。地主さんにとっても、借地人さんにとっても取り扱いにくい難課題であるということ。そして出来ることなら、これ無くして互いにスッキリした権利関係や人間関係を形成していくことが好ましいということです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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