アパート経営成功ノウハウ

TOP > アパート経営成功ノウハウ > 底地を借地人へ売却する-2

底地を借地人へ売却する-2

1.借地人の「協力」を得る

 この協力の方法にはさまざまあります。1つには単純にこの際、割が合わなくても少々無理して借地人に底地を買ってもらうというものです。      何といっても、借地人にしてみれば、底地を借家人に買われてしまうと、自分の借家人が「地主」になってしまいますので、家賃の値上げ交渉をすると、地代の値上げ交渉として跳ね返ってきたりすることが予想されます。また建物が老朽化したので貸家を立ち退いてくれといえば、建物が朽廃したので借地を明け渡してくれといわれかねないのです。

2.貸宅地整理から古貸家整理へ

 しかし協力方法として多いのは、むしろ共通の悩みである借家人対策を共同で行おうというものです。そしてその交渉を貸宅地整理を進めている私たちに依頼してきます。そして借家人の整理と同時に、この借地権自体も換金整理して欲しいという場合が少なくありません。       こうして私たちは地主からの貸宅地整理と借地人からの借地整理・古貸家整理を同時に引き受けて案件処理にあたります。この場合、まず借家人立退き交渉を行い、これの成功後、底地・借地権共同売却という流れで業務を進めることが一般なのです。      このように貸宅地整理ウルトラ10法第10法借家人売却法は、借地人の気持ちを揺さぶることになるので、貸宅地問題の解決を大きく前進させる手段として非常に有効なのです。

3.借家人立退き交渉

 古貸家・古アパートは地主・家主三大不良資産のうちの二にあたるのですが、この整理つまり借家人の立退き交渉も実は借地借家法が関係します。いわゆる「借家権」です。       借地法における借地人と同様に、借家法における借家人は同法によってやはり特別に保護されているのです。      この問題の整理解決法については次々回より当連載で解説に入りますが、今回は借家人のいる古貸家底地の整理についてです。      私の扱った具体例では、結果として借家人が地主から底地を、借地人から古家付借地権を各々買取ったという事案があります。      一例では戸建古貸家であり、地主も底地が安くても換金出来れば良いとのこと、借地人も安家賃で修理修繕ばかりかかる古貸家は要らないとのこと、借家人は家族も多く、他所へ引越しするならば無理してもここに住み続けたいとのこと、三者三様の必要性と願いを実現するには借家人に底地と借地権を買ってもらうことでした。      他の一例では古アパートでした。1・2階を1軒で使う2階建長屋でした。事情は前例と同じで地主・借地人ともに安くても売却の希望でした。そこで2戸1軒長屋を土地建物ごと二つに区分所有として、2名の借家人に各々底地、借地権を買取ってもらいました。そのうちの1軒では「地主ローン・家主ローン」(代金の一部を銀行ローンなみに分割払いとする方法)まで使ってケリを付けた次第です。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

このエントリーを含むはてなブックマークはてなブックマーク - 底地を借地人へ売却する-2 Yahoo!ブックマークに登録 このエントリをつぶやくこのWebページのtweets Share on Tumblr Googleブックマークに追加
関連記事:

アパート建築に関する一括資料請求

PAGE TOP