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底地を物納する-2

1.貸宅地整理法応用6法第6法 物納法

 物納は本来借地人の承諾を必要としませんが、新規契約書の作成、借地境の承諾、地代の値上げなどで実質的には借地人の承諾を要します。地主と借地人との日頃の人間関係が円満であれば、こうした非常時に借地人は地主に協力してくれるでしょうが、もし犬猿の仲ならば「江戸の仇は長崎で」とばかりに仕返しをされてしまうかもしれません。こうした事情から、地主さんが生前貸宅地整理をどうしても嫌がる場合、相続がいつ発生しても慌てずに済むように、貸宅地物納が円滑にいくための生前物納条件整備の作業だけを先行してやっておくという「貸宅地物納対策管理法」を、常々筆者は地主さんへお奨めしております。そしていざ相続が発生したら貸宅地は相続税納税として納税するのです。

2.宅地整理準解消法第2法物納協力法

 生前に貸宅地の整理がつかない場合、前述したようにいざ相続が発生したら物納するという方法があります。しかし、相続が発生した時、物納の適格要件を欠いてしまったらそれは出来ません。      そこで、万一の際物納させてもらうために生前これを約束しておくのがこの方法です。      貸宅地が不良資産とされる究極の理由は相続税納税にあるのですから、この納税についてのみ協力が得られるのなら、極論すればその他のことはすべて大目にみるのです。借地人に地主の相続発生時にはその底地を物納させてもらう約束をとり、それを文章化しておく、それが物納協力法です。 本来、底地の物納は借地人の承諾を要するものではありません。しかし物納事務手続き上どうしも借地人の押印が必要になる場合が多く、その押印が事実上底地物納に対する借地人の承諾印となってしまうのです。また物納条件も近年ますます厳しくなってきており、借地人の協力を得なければ整備できないこともあります。そうした場合に備えて地主の相続発生前に物納条件を整え、また将来財務省によって条件が変更されても、新しい条件に対応してもらえるような物納協力を覚書にしておくのです。     借地人がこの覚書を締結するメリットは、現在の借地条件、たとえば増改築の承諾及びその承諾料や契約更新料などを大目にみてもらうことです。      この物納協力覚書は借地法の制約もあり、その法的効力に疑問が無い訳ではありませんが、地主・借地人という固定的人間関係のもとでの信義誠実の原則に基づいて、これを進めたら良いのではないでしょうか。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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