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底地を分割払いで売る-2

1.地主のメリットは「借地権」がなくなること

 分割払いの方法であっても土地は売買されていて、その所有権は借地人に移っているので、その土地はすでに「借地法」の適用を受けません。このことこそ実は地主最大のメリットなのです。      ローン返済がうまく進めば、元金も返ってくるし金利も取れるのでそれも良いし、万一返済が止まれば土地は戻ってくるのでもっと良しという、将棋でいう「王手飛車取り」なのです。      逆に借地人にとってこの方法は一見甘い誘いなのですが、実は隠された落とし穴があるようにも見えます。ローン返済が不可となったら土地すべてを失ってしまうことにもなりかねません。しかしご安心下さい。      実際には借地人が返済に行きづまったら、その土地はすでに借地人自身のものなのですから任意に売却して、その代金で地主へ借入金残金を一括返済すれば済むのです。      要するにどちらに転んでも、所期目的の貸宅地整理は成功という訳です。

2.ウルトラ10法第7法「地主連帯保証法」

 底地売買分割払い法では、借地人が底地を買取る銀行ローンが付かない際、地主がその代わりに銀行なみのローン(分割払い)に応じるという方法ですが、連帯保証人さえ付けば銀行ローンが付く借地人の場合は、地主が借地人の銀行ローンの連帯保証人となってあげる方法があります。      住宅ローンでも銀行は連帯保証人を求めてきます。そして借地人の側で適当な人がみつからない時に、底地の売主である地主が連帯保証人になれば、銀行はまずOKでしょう。      地主にとって、底地は売却できるからいいようなものですが、その資金の借入れの連帯保証をしたのでは、万一の際責任をとらされ、それは困ります。しかし、よく考えてみますと、自分が売った物の買い取り資金の借入れを保証するというのは、保証しているお金自体すでに自分の手元に入ってしまっている訳です。そして根抵当権と代物弁済特約をその土地に付けておけば、いざという時は、その土地をもらうことができるのです。底地はすでに売買されていて、借地権はありませんので、万一借地人が銀行に返済できなくて、連帯保証人がその債務を肩代わりした場合、地主はその土地を旧借地人からもらうことができます。この方法のこの部分は、ウルトラ10法第1法の地主分割払い法と同じことがいえるのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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