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お試し短期居住付・中長期契約型-2

1.付加価値を知ってもらう

 次に、付加価値型マンションについても、お試し居住付き定期借家契約が応用できます。都心居住用マンションや付加価値をつけたマンションでは、どうしても賃料が高くなりがちです。家主サイドでは将来の陳腐化や他のマンションとの差別化を図るために、防音構造にしたり、かなり広めのバルコニーやインターネットの低額利用、外国放送が見られるなど、さまざまな工夫を施すことがあります。それらの付加価値をつけるためには工事費用も余分に必要なため、賃料を近隣よりも少高めに設定したいはずです。    また、1LDKや1Kといったマンションにおいては、メインの部屋を広く取ったものは、現実に住んでみてはじめてそのよさがわかるものです。しかし、同じ1LDKでも10坪の物件と15坪の物件とでは、広さの差に対して賃料の差は2~3割しかないのが一般的です。建て主サイドでは4~5割のアップは望みたいのですが、不動産業者からはそれでは募集が難しいと言われてしまうでしょう。不動産業者の出す募集広告はどうしても「○LDK」という室数ばかりが目立って、肝心の広さの情報は伝わりづらく、これがわが国の住宅事情を悪くしている一要因だという人もいるくらいです。そのため、住宅市場においては、空間を賃貸または売買するのだという意味で、住居の広さを平面ではなく立体的広さとして「○立方メートル」と表示するのがよいと思われるくらです。    また、ペット可マンションやピアノ可マンションなど、特定居住者用マンションについても一度住んでみなければ本当の価値はなかなかわからないかもしれません。このように、家主サイドでは賃料が近隣相場より多少高くとも、自信をもって提供したい賃貸住居の場合、本契約が大いに活用できるでしょう。2~3か月の期間をお試し期間として、短期の定期借家契約を結びます。その期間の賃料は、近隣相場として付加価値分の賃料アップ分は考えません。そして、お試し期間が終ったら、家主が希望する賃料で入居してもらうのです。

 

 

2.定期借家なら「居座り」は無い

 これまででも、お試し期間を設定するのは可能でしたが、お試し期間の安い賃料のまま入居者に居直られたら、家主としては大損害です。2~3か月後に賃料をアップする条文をつけて契約したとしても、入居者が賃料の増額を認めないで家賃を供託されたら家主はお手上げでした。    そこで、この契約方法では、お試しの短期の定期借家契約を結ぶことにより、そのような居直りに対抗できることになります。お試し期間以降の条件が入居者に不満であれば、お試し期間だけで契約を終了すればよいのです。ただし、現実には入居者も引越しの手間を考えると、よほどの不都合がない限り、お試し期間が過ぎたからといって、契約を終了して出ていくケースは少ないと考えられます。「住めば都」の心理を利用したこの方式は、入居率アップのための強い切り札となるでしょう。    このように、「お試し居住」の時こそ定期借家契約の威力が発揮され、立法趣旨にも適っているのではないでしょうか。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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