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終期一律揃え型-2

1.築15年~20年のアパート向きの契約

 こうした方式を採用することが適当なアパートは、築年数15年~25年位で、全面リニューアルを施すことによって、耐用年数、競争力ともに10年~15年程度長引くという効果の期待される物件です。リニューアル費用は将来の立退料の前払いと思えば安いものといえるかも知れません。

この契約方式を採用することにより立退きトラブルもなく、また立退料を支払う必要もなく、その土地の将来における有効活用計画(建物の再築、更地化した後の土地売却、あるいは相続税納税のための物納等)を立てることが可能になります。また、将来の確定された時期まで、一定の収益が確保できて、その時期がきたら確実に更地化できるという収益用不動産は、将来だけではなく現在においても将来の予想の付かない他の物件よりも価値があるでしょう。

2.中途解約は認める

 この契約は全室の契約の終期を一律に揃えることが目的ですから、各室ごとに契約期間はバラバラになります。そしてその契約期間中途解約は、人によっては相当長期間の契約になる場合もありますから借家人に認めてあげます。要するに、全室のアパート賃貸契約が一斉に終了した後、その建物をどうするのか、全面リフォームしてもう一度使うか、または取り壊して建て替えるのか、あるいは、更地にした後、その土地を物納や売却に充てるとか様々な土地有効活用の選択が目的です。    そうは言うものの、当事者の自由な取り決めに基づく定期借家権では、家主は契約期間内解約の排除を特約としてつけることにより、事業の収益利回りを確定させることも可能です。

この方法は、定期借家契約の普及とともに一般化していくでしょう。(但し、借家人が自宅として使用する場合、法定の中途解約権を特約で排除することはできません)

従来の普通借家契約では、正当事由制度に阻まれて契約期間が満了しても契約は終了しませんでしたので、その契約期間は2年~3年とし、入居時から各借家人ごとに同じ期間となっておりました。これが常識でしたので、全室の契約が一斉同時に終了させるなどと考えてみたことは恐らくなかっただろうと思います。定期借家契約ならではのアイデアと筆者は秘かに自負しております。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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