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1．借地契約更新拒絶の正当事由

　旧借地法および新借地借家法にもとずく普通借地契約では、契約期間満了時に借地人が更新を希望し、地主がそれを拒絶する場合には、「更新拒絶の正当事由」がなくてはなりません。いわゆる正当事由制度です。この「正当事由」を具体的に説明するには相当を紙面を必要とする程分かりにくいものであり、我々プロの世界でもその法的判断を誤ってしまったりする程です。この法規は強行規程といって他の任意な契約上の取り決めに優先して取り扱われますので、逆に言うとこの規定に違反した取り決めはそれ自体違法なので当然それは無効となってしまうのです。     　地主が借地契約の更新を拒絶できる事由は非常に限られており、第一は地代の不払いそれも概ね１年以上にわたり、なおかつ催告しても払わない場合、その他では地主と借地人の信頼関係が著しく損なわれた場合となっていますが、この場合の信頼関係とは人情面の問題ではなく、法律用語としての解釈ですから、大抵の場合、というよりまずほとんど正当事由に該当しません。     　ですから、借地権売買の将来の予約はおそらくこの正当事由制度によって、借地人の気が変った時ひっくり返されてしまうでしょう。反対に底地売買の予約は正当事由に無関係ですから厳密に予約契約が出来ていれば十分有効でしょう。

2．特約の意味

　それではこれらの特約に意味がないのかといいますと、必ずしもそうではありません。貸地・借地問題はしばしばいうように、法律・経済・人情の三つ巴の問題ですので、こうした法律的には不十分な特約でも、当事者間の人情的な側面では十分に効果を発揮する場合があるのです。これらの特約は、底地あるいは借地権の扱いに対する将来的な方向付け、あるいは、当事者双方の努力目標としての取り決めと考えたら良いのでしょう。     　一見いい加減にみえる土地賃貸借契約のなかの底地・借地将来売買特約も、売買しなければ永久に続く地主・借地人という固定的人間関係のなかでのみ成立する「誠実の原則」に基づいた努力目標として理解することができます。これは定住農耕型民族である日本的知恵の１つかもしれません。