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老朽化アパート、マンションは、負のスパイラル

近年アパートマンションは、供給過多の時代です。その中において築20年以上の物件が数多く見られます。この老朽化した賃貸住宅は、アパート経営のリスクである『空室』『賃料の下落』『修繕費用』『耐震性』の問題が主に上げられます。

■『空室』『賃料の下落』のリスク

まず第一に注目していただきたいのが、『空室』『賃料下落』です。近年建てられた建物の間取り及び仕様設備は、数十年前に建てられたアパート、マンションと比べると大きく異なります。間取りは、専有面積が15㎡～20㎡位であったが、近年25㎡前後へと大きくなっております。また、仕様においても、インターネット対応、エアコン完備、バス・トイレ別は必須で、浴室乾燥機、システムキッチン、ウォシュレットなど数十年前には無かった仕様設備が近年当たり前のようになっています。最近防犯意識の向上からオートロックや防犯カメラなども見受けられるようになりました。

現在の入居者ニーズを捉えた物件が数多く存在する中で、築年数が経過した、いわゆる【老朽化アパート、マンション】には賃料下落、空室が目立っている現象が起こっています。

賃貸経営において、一番大切なのは『収入』なので、一番の問題が空室です。空室の場合、収入は０だからです。そこで、競合物件に対抗するため、賃料の減額やフリーレント、大規模修繕（リノベーション）、建物の建替えという選択肢になります。しかし、大規模修繕（リノベーション）や建物の建替えは、労力と多大なコストがかかるため、やむを得ず賃料の減額やフリーレントを選択するケースが多いと思います。ただ、賃料減額は、収入は下がりますが、入居者を確保できるという点においては、有効な対策になります。

■賃料下落による問題点

賃料を下げて入居率は仮に確保できたとしても、新たな問題が出てきます。それは、入居者の質です。賃料を下げると入居者の質が低下する可能性が高くなります。ゴミの問題、近隣トラブル、賃料滞納、騒音問題など、賃料が低い物件において多く見受けられるのも間違いありません。