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364日契約型-2

1.定期借家契約のデメリット

 こうした良いことずくめの定期借家契約ですが、一つだけデメリットがあります。それは「時限管理」です。定期借家契約「洗い替え効果」を発揮させるには、その期間を1~3年程度に設定する必要があります。しかし定期借家契約はその性質上、従来型の普通借家契約のように自動更新がありません。契約は厳格に1回1回再契約をしなければなりません。そして、契約期間満了の1年前から半年前までの間に、契約期限満了によって契約が終了する旨を通知しなければなりません。これを法定通知といいます。これを怠ると定期借家であることを入居者に対抗することが難しくなる場合があります。この法定通知のために、定期借家契約では1軒1軒について、厳密に時限管理を行い、モレのないようにしなければなりません。これが実務上結構大変なのです。

 

 

2.デメリットの乗り越え

 こうしたデメリットの管理作業を最小限に止めるために以下の様な契約形式を考えました。それは契約期間をすべて364日つまり1年未満の契約とします。こうすることで、法定の通知期間、1年前から半年前というしばりが無くなります。364日の期間満了時に再契約を拒絶すればよいだけとなります。(実際は、引越し準備などもあるので拒絶したからといって、その翌日追い出せるものではないと思いますが。)    そして、全室契約終期を一律に揃える、たとえば毎年3月31日が全室の契約終期とします。そうすることによって1年1回だけ、例の洗い替えをすればよく、再契約も全員一斉にやれば済みます。これをやるためには、入居契約の1回目だけは何日入居しても始期はその日ですが、終期は3月31日となり、当初契約は各室ごとに1年未満の不揃いとなりますが、これは全く構いません。    こうして、定期借家契約の唯一のデメリットを克服することができるのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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