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条件付借地権買取り契約をする-2

1.借地人死亡を停止条件とする借地権売買契約

 さてそうしたケースは稀としても、借家権ではなく借地権となればもっとしっかりとした財産権です。近い身内はいなくても相続となれば必ず法定相続人が現れるものという考えに立てば、将来どんな人物か分からない人間と貸宅地整理の交渉をするよりも、今の借地人と生前に交渉をまとめておく方が良いと思うのが当然です。      そうした際のまとめ方がこの停止条件付借地権売買法です。当該借地人の死亡を停止条件とする借地権売買契約を借地人と生前に締結しておきます。そして相続が発生した場合、法定相続人は「売主」としての地位を相続するわけです。      停止条件付契約というのは、その条件が成就するまで、この場合は売主の借地人の死亡ですが、この借地権売買契約はその効力が停止している、つまり契約の効力は成立していないというものです。そして、条件が成就すると、つまり当該借地人が死亡するとこの借地権売買契約はその効力を発することになります。こうしておけば万一借地人の相続発生の際でも、リスクを避けつつ、貸宅地整理の目途も付くというものです。

2.契約の有効性には疑問

 前回(第21回)の借地権売買予約法の所でも述べたように借地法には正当事由制度があり、この規程に反しているものは違法となります。借地契約の場合、期間満了時に地主側が一方的に契約の更新を拒絶して契約を終了させるには、この「正当事由」が必要であり、大抵の場合訴訟をしても地主側は敗れます。借地権は借地法によって特別に保護されているものなのです。      また、相手の死亡を停止条件とする契約は法的にも若干問題点が残るでしょう。また日本の文化にもややなじまない点もあります。時期不確定な将来における売買の価格の決め方をどうするのか、という問題も残ります。      しかし、身寄りのない独居老人の借地人の場合、やはり何かの対策をとっておくことは地主としても必要でしょう。かといって無理やり土地賃貸借を終了させることはできません。法的にも文化的にも少々問題はあるにしろ、この方法が借地人と地主双方が当事者として十分納得してそれを決めたのならば、その借地人の地位を引き継ぐ「法定相続人」に対して、たとえ法律上完全に対抗できなかったとしても、当事者間には土地賃貸借関係が残る訳ですから、その後の貸地運営において「人情」面では十分優位な立場を確保できます。そしてその後貸宅地整理の機会を得た時、今回活かせなかった借地権売買予約契約の主旨を再び持ち出すことができるのでしょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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