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アパートを建てて10～15年もたちますと、汚れや小さな修繕が少しずつ目立ってきます。でも、まだ大丈夫。15年を過ぎるあたりは人間でいえばまだ壮年期。しかし、30年を過ぎるとアパートは老年期に入ります。この頃には空室だらけの老朽化したぼろアパートがある一方で、建てたばかりの新しい物件とあまり変わらない建物もあります。こうなると物件としての競争力には大きな格差が生じてきます。この違いはどこから生じるのでしょうか。それは壮年期の体力づくり、つまり、この時期にやるべき改修投資や管理を、やっておかなかったツケがあとで回ってくるわけですね。

これが老朽化のリスク。しかし、もう後の祭り。取り返しはつきません。そこであなたは決断を迫られることになりますこのままでは、老朽化のために家賃値上げも難しく、入居率も落ちていくばかり。さらには倒壊の恐れや防災上の問題だってあります。選択肢は、建て替え、大規模リニューアル、建物解体後土地売却の3つです。もっとも積極的な策は建て替えですが、これにより商品価値を高めることができるばかりか、土地・建物ともに借家権控除が適用され、評価減効果が復活するでしょう。また、新たに借り入れすることで相続税の債務控除だってできます。いいことばかりのようですが、それも立地や投資の負担度とのかねあいでしょう。投資採算性の比較は必ず行うべきでしょう。

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