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底地と借地を等価交換する-1

1.貸宅地整理基本4法第3法 「敷地引き分け法」

 貸宅地整理基本4法第3法は、地主の底地と借地人の借地権を一定の割合で等価交換するというものです。この手法による整理は、基本4法第1法の底地売却法の次に広く行われています。  交換する底地あるいは借地は、地主・借地人各々が1年以上保有していたものであり、かつ交換のために取得したものでなく、交換後も従前の用途に供し、交換差金が生じる場合は、それが高い方の2割以内であることなどの条件を満たしている場合、これについて税務申告をすることによって、譲渡が無かったものとみなされて無税となります。  交換の比率は借地権割合60%の平均的住宅地の場合で、1:1が実際には多いようです。借地権割合が70%あるいは80%という商業地になると、地主35%対借地人65%というように、交換の交渉によってその比率を細かく刻んで決めます。また同じ1:1の場合、面積はそうであっても分けた土地の価値が必ずしも1:1になるとは限りません。この交換比率は価値の比率ですから、地形・位置などによって2つに分けた土地を評価し直すことになりますので、一見簡単そうに思えるこの整理法も実は意外に地主・借地人の両者納得を得ることが難しいものなのです。  それでも土地を売却すれば、その売却金のうちから多額の税金を持っていかれてしまうという他の方法からすれば、この手法は地主にとってやはり大変魅力的なものでもあるのです。

 

2.相続対策としても好ましい

 貸宅地整理の時期は地主の相続発生前、つまり生前に行うのが相続対策上好ましいことなのですが、この等価交換法が生前貸宅地整理の場合、さらに好ましいポイントをあげることができます。  貸宅地のまま相続を迎えることは、相続税の節税対策上もさらなることながら納税対策において非常な不都合が生じます。売却換金の難しい貸宅地に課税された高額な相続税を支払う有力な方法に、貸宅地自体で治める「物納」がありますが、昨今この物納の審査は厳しく、万一それが不可となった場合には最悪の事態となってしまいます。  しかし生前に等価交換によって1/2を更地所有権にして持っていれば、物納却下のリスクはほとんどありません。また、相続発生時に物納するより売却換金して金納するほうが有利であれば、すでに更地となっているのですからそれも選択できます。交換しておくことでさらに有利なポイントは交換比率にあります。借地権60%底地40%という平均的住宅地での等価交換は、1:1の引き分けが一般ですから、地主から見た場合底地40%の貸宅地が交換後は更地の50%になるわけです。相続税評価額で40%が50%になりますので、25%増額となります。  資産が増したうえに相続税が支払いやすくなることになるのです。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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