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地主の別の更地と借地権を交換する!-1

1.原則「等価」なら無税

 地主の底地と借地人の借地権とを等価交換して、各々一定の割合の更地所有権に引き分ける貸宅地整理法を敷地引き分け法といいます。この方法の最大のメリットは、一定の条件を満たせば両者ともに不動産譲渡所得税が無税(繰り延べ)になるということです。  交換するものが原則等価であること、交換差金が生じる場合は高い方の物件価格の20%以内であること、交換するために取得した物件でなく、交換後も従前の用途に供すること、そしてこの旨税務申告をすることなどが無税特例のための条件です。  「交換するものが原則等価であること」については、交換する双方が法人でなく自然人であり、交換差金の受け渡しが無ければ、交換するものがある程度「不等価」でも当局は認めてくれるようです。

2.「片交換」も有効

 この交換の無税特例は税務申告が条件ですが、これをあえてしないで不動産譲渡所得の課税を受けることができます。交換した各々が申告をするかしないかは自由ですので、場合によっては一方が申告をして無税となり、他方は申告をせずに有税となる「片交換」も稀にあります。  というのも無税特例は、その物件を交換後も従前の用途に供することが条件なのですが、事情によってはそれをすぐに転売したり、再交換したりする場合もあります。このように交換無税特例を相手には使えるようにしてあげて交換を成立させながら、自分の方は有税で交換するというシナリオで進めることもできるのです。

3.貸宅地整理応用6法第2法「借地権更地交換法」

 さて、この敷地引き分け法の応用として、応用6法第2法に地主の別の 土地(更地)と借地人の借地権とを等価交換するという借地権・更地交換法があります。一般には地主と借地人が等価交換するというと、敷地引き分け法のようにその当該地の底地と借地権を交換することに考えが固まってしまっています。ですから、この敷地引き分け法を提案しても、敷地の引き分け線上に建物がかかってしまっている、敷地が半分になって狭くて次の家が建たない、半分の地形が悪いなどの厳ししいクレームもつきまといます。  こうした悩みもすべて解決できるのが、借地権・更地交換法なのです。借地人が借地上に家を建て替えたいと申出のあった時などにこの提案をすると良いでしょう。借地権割合6割の平均的住宅地50坪を貸している場合を例にして説明しましょう。  借地権6割ですから、その土地の60%つまり50坪×60%=30坪分が借地人のものであり、50坪×40%=20坪分が地主のものと考えます。そして借地人が新築をしたいという場所が必ずしもこの土地でなくても良いとしたら、地主が別に持っている他の土地を、坪単価が同じ程度の価格なら、30坪分けてあげれば良い訳です。もし借地人が30坪では狭いというなら、もとの借地権30坪分の価値の土地で、坪単価の安い土地を面積を広くして分けてあげれば良いのです。地主の別に持っている土地がもとの貸地の近所でもよいし、また遠く離れていてもお互いの交換地が日本国内ならば交換無税特例は使えます。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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