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等価交換マンションで貸宅地を解消する-1

1.貸宅地整理応用6法第3法マンション等価交換法

 貸宅地整理応用6法第3法はマンション等価交換法です。等価交換手によりマンションをディベロッパーが建設し、完成後地主は底地分、借地人は借地権分のマンション専有床をもらいます。  マンションの等価交換は、通常所有権地で行われます。土地の価格にもよりますが、完成されたマンションの約1/3をもとの土地所有者がもらう場合が多いようです。他の部分はマンションディベロッパーが一般向けに販売して、その代金で建物代などのすべての費用を捻出するのです。一定の条件を整えれば、土地所有者には税金がかかりません。  土地所有者にしてみれば、通常借金をするか土地の一部を売却して資金を作らなければ建物を建てることはできません。しかしこの等価交換ではディベロッパーに一旦土地を買い上げてもらい、その代金で完成したマンションを再び買い戻すという考え方のもとに、実際には売買を行わず、土地と完成されたマンションの一定の数の部屋を交換しますので、資金も手間も要らずにマンションの何室かを手に入れることができます。  この等価交換によるマンション建設方式を貸宅地整理に応用したものが、マンション等価交換法です。土地面積の広い貸宅地の場合に有効な手法です。

2.実際の事例からみる

 私が最近扱った事例で説明しましょう。土地面積は500坪ありました。借地人は一人です。土地価格は坪100万円、総額にして5億円という評価です。底地:借地権割合は、4:6という地域です。地代は坪200円で月10万円、年120万円でした。固定資産税をしらべてみましたらなんと年80万円で、その差40万円がこの貸宅地の実収入という所でした。      この土地に地主・借地人両者が協力してマンション等価交換法によって貸地・借地の整理を行った結果、地主は3LDKのマンション6室、借地人は3LDK6室と自己居住用4LDK1室+若干の交換差金という形でまとまりました。幸い立地条件も良かったため、マンションディベロッパーの販売部分は、建築確認申請許可直後の第1次売り出しで完売となりました。工事期間約1年を経て地主も借地人もめでたく予定通り新築マンションをそれぞれ手にいれたのでした。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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