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　貸宅地整理は、資産の有効活用と相続対策の２つの面から考えて、地主さんの相続発生前、つまり生前に行うことが望ましいといえます。貸宅地という地主の筆頭不良資産を生前に退治しておくことは、相続対策の面だけをとらえても、相続税の節税になり、この不良資産を売却換金したり更地化したりして優良資産にすることによって遺産分割が容易となり、かつ売却換金したお金は相続税を納税するための資金ともなります。要するに地主さんにとって、生前に貸宅地整理をしておくことは、何から何まで好ましいことなのです。

2．地主の「理解」が難しい

　しかし現実にはこの理屈がなかなか地主さんに通じません。地主さんによっては「土地はご先祖様からの預かり物なので、私の目の黒いうちは一切売らない」とか、「相続税が多額になるなら、その時土地を物納すればよい」などといいます。     　確かにこの言い分は一理あるでしょう。しかし土地がいかにご先祖様からの預かり物といってみて途端、多額の相続税納税により土地のすべてを子供に引き継がせることはできません。また相続が発生したら土地で物納すれば良いという言い分も、それらの土地が万一物納不適格として却下されてしまったら大変なことになってしまいます。こうした理屈をいう地主さんの本心は、貸宅地が減ると借地人も減ってしまうので寂しくなってしまうということのようです。     「地主さん　昔たどれば　領主様　貸地は領地　地代は年貢」なのです。     　しかしこの辺りの地主さんの人情の部分は、私ども外部のコンサルタントがとやかくいうべきことではなく、ひとえに地主さん自身の人生観の問     題です。こうして相続が発生するまで貸宅地には手を付けず仕舞いになってしまう場合が多いようです。

3．地主の相続人が苦労する

　大量の貸宅地を抱えた地主さんに相続が発生していちばん大変なのはその相続人です。相続税の評価の高い貸宅地には多額の相続税がかかってきます。納税のため売却換金しようにも借地人がいるので思うような値段では売れません。     　貸宅地を物納しようとした時に立ちはだかる物納適格条件を列挙してみましょう。
＜貸宅地物納適格主要条＞     １）借地人を特定すること ２）現地主・現借地人名義の契約書を改めて作成すること ３）地代を周辺相場の７割以上にすること ４）地境・借地境を明確にすること ５）借地人からの預かり金などが無いこと ６）違法建築が無いこと ７）その他地主に特別不利な契約内容が無いこと
昨今、ますます物納は厳しくなってきており、多くの場合かなり苦労するものです。