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底地・借地権売買を予約する-1

1.土地賃貸借契約の特約

 土地賃貸借契約書を数多くみてきますと、契約書に特約を付けている例があります。内容はさまざまなのですが、その1つに契約更新後何年以内なら承諾料なしで建物の増改築を認めるというのがあります。これは契約更新時に、更新と同時に建物増改築の承諾を得る見返りとして少々多めの更新料を支払うことにしたような場合です。  また地代の増額方法を定めている例もあります。多い例は固定資産税の何倍という取り決めです。土地を貸している地主にとって唯一の経費は固定資産税です。その税額の3倍に地代をキープでき、かつ相続税の心配がないならば、貸地業も実は案外割りの良い商売なのです。

2.地代は個都税額の「3倍」

 ちなみにこの「3倍」という数字ですが、貸宅地の世界ではかなり広く使われています。何故3倍なのかと以前から密かに疑問に思っておりました。ところがある時、あるお寺さんの貸宅地経営をお手伝いしていて、法人税法の中に宗教法人に対する課税問題として収益・非収益事業という区分があり、さらにその中に小規模収益事業の非課税扱いとして寺院の小規模な住宅地の貸地について固定資産税の3倍以内の特例がありました。この「3倍」という数字がいつの間にか広まったのではないかと、そこで思い当たりました。      なお、お寺さんは宗教法人ですので、個人という自然人と違い「相続」がありません。今でも貸地を大量に保有しているお寺さんが多いのも、先に書きました「貸地業は良い商売」だからかもしれません。

3.底地・借地権売買の予約特約

 さて契約書の特約の中には、ごく稀ですが借地権や底地の将来の売買について約束しているものがあります。たとえば「借地人は将来当該地が不要になった場合は、地主以外の第三者にそれを売却してはならない」とか「借地人は将来地主から当該地底地を買うことができるものとする」、「地主・借地人は将来当該地の底地を協議の上売買する」などです。      こうした特約の法的効力について考えてみましょう。底地あるいは借地権を売買もしくは売買の予約の対象とすることには問題はありません。しかし先述のような特約は、売主と買主そして売買対象物はきまっていても、売買契約に必須の価格と時期が決められていません。そこでこれらの特約では売買契約が完全に成立しているとはいえませんので、両者ともこの特約に将来拘束されることはありません。      それではもっと厳密に特約を結んだら良いのかとも思いますが、当事者としては将来のことでもあるし、お互いが絶対的に拘束されることを嫌った結果、一般的にこの程度の表現になっているのだと思います。将来のことを現在時点で予測して何かを取り決める場合、お互いの事情が現在と同じ状況ならばそれを実行したいし、もし何かの都合で事情が変ったらそれを実行しないでも良いというようにしたいと考えると、これはかなり技術的に難しい契約になるでしょう。法律的厳密さを要求されるならば、恐らくこうした「あいまい」(ファジー)契約は不可能でしょう。もちろん法律にも「事情変更の原則」もありますが、法は一方にのみ都合良く扱いませんので、相手に不測の損害を与えたらそれを弁償しなければなりません。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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