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　貸宅地整理法のさまざまな方法を駆使しても帯に短かし襷に長しという場合があります。 　ある時、私は地主さんの貸宅地を一斉に売却することに携わりましたが、どうしてもうまくいかない借地人が１人出ました。 　この方は、地主さんが底地売却をご希望であれば自分はそれを買い取りましょうということになったのですが、お子様のいない１人住まいの未亡人で、身寄りは近くに住む実弟が１人で、かつご自身難病を患っていました。こうした事情では銀行ローンはつくはずも無く、現金で一括払いするには手持ち金は少々足らずということでした。 　それでは、いっそ反対に借地権を地主に売却するという方法も検討してみたものの、売却金では納得できる代替物件は手に入りませんでした。また遠くに移ることは、病院への通院や自宅へ通ってくれている介護ボランティアの受け入れも難しくなってしまいます。また借地・底地の等価交換をできる程、土地は広くなく、押してもダメ引いてもダメの進退きわまれりの有様でした。そこで私が提案したのは、貸宅地整理ウルトラ１０法第８法の貸家転換法でした。この方法は地主が借地人の借地権付建物を一旦買取り、その後もとの借地人に改めて建物を賃貸するというものです。 　借地人は現実に引越しすることも無く、日常生活は全く変わりません。しかし、従来地代を支払っていたのが、今後は家賃を支払うことになります。

2．具体的な取引方法

　取引の方法は、地主が借地人の借地権を買い戻すことになりますが、借家人付きというマイナス条件付きですから、その分値引きした値段となります。つまり地主はその分借地権を安く買い戻せることになります。     　一方、借地人は借地権売却によって、居住用資産の売却ですので税金無しの一時金が入手でき、地代＋αの家賃で同じ所に住み続けられます。ただし、これは１つの約束があります。この建物賃貸借契約は、もとの借地人である借家人一代限りとし、本人が亡くなったら相続人は借家権を主張せず明け渡すというものです。借地借家法上の問題は若干残りますが、難病を患っている借地人も相続対策を望んだ地主も両者納得した次第です。     　平成１２年３月１日より定期借家権制度が新設されました。今後この借家転換法を行う場合は、定期借家権を利用すると良いでしょう。     　借地人のメリットはいうまでもなく、借地権と借家権の差額の金銭を地主からもらった上で、本人が死ぬまでそこに住んでいられるというものです。　     　一方の地主のメリットは権利の非常に強い借地権から借家権へ切り替えられることが一つあり、また差額の金銭を支払っても経済効果を発揮させるとしたら地主に相続が発生した時に、この貸家の土地を物納することです。もともとは底地価値ですから更地評価の４０％なのですが、借地権を買い戻した後に貸家と土地との間に定期借地契約を結び、その底地を物納すれば、その評価は８０％になります。（家主と地主との間柄が他人同士ならばこの評価は６０％であり、血縁者・同族会社などの特殊関係者の場合は８０％となります。）