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底地を借地人へ売却する-1

1.貸宅地整理ウルトラ10法第10法 借家人売却法

 貸宅地整理ウルトラ10法第10法としてこんな方法もあります。地主が底地を借地人に売却しようと申し入れたが、借地上で貸家経営をしている借地人は、古貸家なのでその家賃が安くて底地を買っても経済的に合わないといって買おうとしない場合、地主は借地人の貸家の店子(借家人)へこれを売却してしまうというものです。これを借家人売却法といっています。  この場合のように地主の不良資産である貸宅地上に、家主の不良資産である古貸家がのっている状態は、両者ともに各々の不良資産で大変困っています。  こうした案件を地主から依頼された場合、一般的には底地を借地人に買ってもらうべく交渉に入りますが、たいていの場合、古貸家では家賃も安くて割が合わず、更地価格の2~3割もする底地を買い取ることなどできません。  地主から貸宅地整理を受けた私たちとしては、何らかの方法で整理したいわけですが、借家人付古貸家ののっている借地権を買い戻すこともできませんし、底地借地権を等価交換で引き分けるにも、これを共同売却するにも、借家人付古貸家があってはできません。つまり地主にとっての不良資産が借地人(貸家の家主)にとっても不良資産ということです。大困りです。

2.難しい「古貸家」問題

 本来からすれば、借地人自身が借家人を立ち退かせるなどして自分の古貸家問題を解決し、その次に地主との関係の解消に入るべきです。しかし、その「本来」をスムーズに実現できるくらいの家主ならば、安家貸古貸家になるまで放っておくこともしなかったでしょう。借地上の古貸家経営の地主さんの多くは、ろくな修理・修繕もせずに、安い家賃をただ漫然と受け取っているだけなのです。古貸家問題を抜本的に解消する当事者能力はすでにないとみるべきでしょう。      こうした借地人で、地主の貸宅地整理に何ら協力的でなく、むしろ対立的な場合などでは、最後の手段の1つとして、その底地を借地上の古貸家の店子へ売却してしまうということが考えられます。ただし実務上はどうしているかというと、私たちも地主さんもそこまで一気に人の悪いことはできませんので、底地を借家人へ売ってしまうぞと「脅し」ながら、借地人の協力を取り付けるようにします。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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