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貸宅地整理の「決定版」

1.貸宅地は地主の筆頭不良資産

 本連載では地主・家主の三大不良資産「貸宅地・古貸家・古アパート」のうち貸宅地は筆頭不良資産であるとして、地主の生前に相続対策を兼ねて貸宅地を「整理」することを奨めてまいりました。  実は条件を変えてみると、貸宅地は「優良資産」なのです。それが不良である最大の理由は、換金性のない底地が更地時価の40%もの高額で評価され、それに相続税が最大50%も課税されてしまう所にあります。また、更地時価の40%評価からみれば不当に安い地代であること。また、更新料・承諾料などの各種一時金をめぐって借地人と人情面でもめることが多いこと。こうした点が貸宅地を「不良資産」とさせている訳です。

2.貸宅地は実は優良資産なのです。

 前述の貸宅地を不良化している(1)相続税(2)地代利回り(3)人情トラブルの三点を解決すれば、この貸宅地は実は優良資産に生れ変るのです。それも超優良資産となります。  土地に建物を建てて貸す貸ビル・アパート経営を考えてみましょう。デメリットは経年にともなう建物の劣化、雨もり・設備不良です。万一これが原因で事故でも起きたら家主は損害賠償の責任も負わされてしまいかねません。貸宅地は老朽化しません。雨もりもしないのです。  次にアパートでは入居者が埋らない空室の心配がありますが、貸宅地では借地人が自分の家を土地の上にのせてますから、借主がいなくなることがありません。仮に何かの事情で借主がいなくなったらなったで、借地権の更地時価60%分がタダで戻ってくる訳です。

3.貸宅地の「優良資産化」の方法は

 相続人がつくる同族会社が、銀行借入金で地主個人から貸宅地を全部買取り保有し、同社で貸宅地の近代経営を行うというものです。その効果は主なもので次の5つでしょう。     1)相続税率が最大の50%適用の場合、相続税が最大80%引きとなります。     2)所得税が分散効果で節税を計れます。     3)貸宅地を他人へ売却しないですみ、安定優良資産として継続保有できます。     4)法人保有となるので、次世代への相続が税負担も軽くすみ、また株式の相続なので誰へ相続させるかも容易に決められます。     5)貸宅地経営における地代・各種一時金算出基準を明文化するなど近代経営を行うことによって人情トラブルを避けられます。

4.優良資産化の最大ポイントは

 貸宅地が不良資産である最大の理由は底地の評価額にあったのです。他人に売却換金も出来ない底地を無理矢理更地の40%などと押し付けてきた従来の税務行政がメチャクチャな訳だったのであり、これが底地を物納するという圧倒的な流れをつくってしまったのです。地主にしてみれば売れば更地の10%~20%程度のものが物納すればその2~4倍で税務署が受けとってくれている訳ですから、当然物納しなければ絶対に損な話でした。      この底地は相続評価では変わりませんが、相続発生以前に他人へ売却してしまえば相続税はその売却手取金にしかかかりません。しかし本当の他人へ売ってしまったら寂しいので、相続人が同族会社をつくり、そこへ「適正価格」で売却する方法をとるのです。      この適正価格が難しいのですが最近は政府所有の底地の公売など数多くの事例が出ていますので、これを参考にすると収益還元法で概ね年表面利回り6%とします。この価格だと底地価格は相続評価額の約1/4程度です。      身内同士の不動産売買はその価格次第では税務上否認されかねませんが、この程度なら十分OKでしょう。

5.モデルケース

 貸宅地1000坪、更地評価額@100万円/坪をモデルケースとして以下に図示します。従前では相続税2億円が、事後では相続税等の税コスト4千万円となり、80%引きとなります。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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