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古アパートは建築受注の宝庫

■ 古アパートの悪循環

 家主にとって古貸家・古アパートは、地主にとっての貸宅地と同様に頭の痛い不良資産です。自宅敷地の庭先に建っている貸家やアパートが年々古くなっていき、それに対して有効な対策が打てないまま、朝に晩にそれを見ているのは相当に憂鬱なことです。  下図のような「古アパートの悪循環」があります。 この悪循環に一旦はまると今の日本ではなかなかそこから抜け出られません。それは、家主が古アパートを建て替えようとしても、借地借家法の特別な保護の下にある借家人に簡単に同意してもらえないからです。  もちろん、相応の引越し費用や立退料を支払えば、立ち退いてはもらえますが、家主にしてみれば、月家賃2~3万円しか貰っていなかった借家人に対して、出ていってもらうために、100万円も200万円もどうして支払わなければいけないのか、納得もできないし、また我慢もできません。

■ 悪い借家人もいる

 借家人には悪い奴もいて、こうした社会的弱者を守るための借地借家法という特別法を逆手にとって、家主に対してゴネ得を狙う場合もあります。私の事例ですが、西新宿で古アパートの立退きを行った際に、ある借家人は今回の立退きでなんと3回目だということでした。バブル時代、西新宿では猛烈な地上げの嵐が吹き荒れました。超高層ビルの裏手にある木造の古い建物は軒並み地上げされていたのでしょう。当然そうした古アパートに入居していた借家人も、その地上げに巻き込まれその恩恵に浴した(?) 訳です。それに味を占めた輩は、再び地上げされそうな古アパートに入居して立退き話がくるのを待っているのです。      こんな手合いにぶつかると、立退き交渉も容易ではなく、プロの私共はともかくとして、素人の家主にとっては全く耐え難い話となります。この件は何とか家主に納得してもらって相応の立退料を払い無事立退きを完了させることができましたが、プロを頼まず家主が直に自分で交渉する時、こんな輩にぶつかってしまったら、どうすることもできないでしょう。

■ 古アパート立退き自然落下を待つ

 法律に訴えても、はなから勝てる見込みはないということであれば、家主はもうこんなアパートどうでもいいと思ってしまうことになります。建物が朽ちて人が住めなくなれば、たとえどんな奴でもそのうち出て行くだろうと考えるのです。これを「古アパート立退き自然落下方式」と私は呼んでいます。こうしたアパートは前の「古アパートの悪循環」にはまり、ますますその深みに陥っていきます。  古アパートが家主にとって困るのは、その土地の有効活用相続対策という2つの面からです。アパートは古くて家賃は安いがその土地は評価が高くて、固定資産税も高いし、建ぺい率・容積率のことから考えても十分に活用しきっていない、またその土地の相続税評価額は高く、高額な相続税がかかるのに、万一の際売却金納は難しい、家賃が安いので延納財源とならない、古アパートは管理処分が困難なので物納も不可なのです。

■ 損害賠償リスクがある

 しかし、実は家主にとっての古アパートの最大の問題点は損害賠償問題なのです。老朽化した管理の悪い建物を、その理由はどうであれ放置しており、それが原因で第三者に被害を与えれば民法717条〈土地の工作物等の占有者及び所有者の責任〉によってその責任を問われるのです。      この古アパートの悪循環にはまったアパートの家主が、仕方がないからといってこれを放置しておくことは極めて危険なことなのです。

【民法第717条】土地の工作物等の占有者及び所有者の責任

1)      土地ノ工作物ハ設置又ハ保存ニ瑕疵アルニ因リテ他人ニ損害ヲ生シタルトキハ其工作物ノ占有者ハ被害者ニ対シテ損害賠償ノ責ニ任ス但占有者カ損害ノ発生ヲ防止スルニ必要ナル注意ヲ為シタルトキハ其損害ハ所有者之ヲ賠償スルコトヲ要ス 2)前項ノ規定ハ竹木ノ栽植又ハ支持ニ瑕疵アル場合ニ之ヲ準用ス 3)     第二項ノ場合ニ於テ他ニ損害ノ原因ニ付キ其責ニ任スヘキ者アルトキハ占有者又ハ所有者ハ之ニ対シテ求償権ヲ行使スルコトヲ得
例えば、この古アパートが地震で倒壊して入居者に被害者が出たとしましょう。万一この被害者が死亡でもしたら、その損害補償額は1人1億円が相場です。され、これを誰が負担することになるでしょうか。      大地震だから不可抗力という抗弁は成り立ちません。建物という工作物に瑕疵があり、これが原因であれば、大規模であっても一定の損害賠償を認定されてしまいます。周辺の他の建物が倒壊しなかった中規模地震で、ウチだけ倒壊した場合は明白ですが、大規模地震で他の多くの建物が同様に倒壊しても、判決となると、その建物の瑕疵がなければ一定の避難の時間的・物理的チャンスも有ったはずだという認識をとりあげ、その上で一定割合の損害賠償が生じます。ある判決(神戸地裁平成9年○月○日)では50%が家主の責任とされました。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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