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古貸家・古アパート整理による五つの建築・不動産業務受注

1.古アパートの悪循環

 前回では「古アパートの悪循環」を書きました。古アパートがこの悪循環に一旦はまると、今の日本では借地借家法の特別な保護の下にある借家人の合意がなければ建替えもできないことから、これから抜け出すのは容易でないことを説きました。また、家主にとって困るのは古アパートといってもその土地は高額であり、土地の有効活用の面、あるいはその高額な土地を持っていることからくる相続対策の面です。さらに最も困るのは損害賠償問題であることも指摘しました。  建物がアパート(共同住宅)の場合は、老朽化原因による損害賠償問題を最小限にクリアすれば、修理・修繕がなおざりで雨漏りがひどくても、借家人1人が勝手にアパートの屋根を全面改修することはありません。極論するならば、修理・修繕をなおざりにし何十年でも放置すれば、いつかは古アパートは朽廃します。

2.古貸家の最悪循環

 しかし、これが一戸建て古貸家となると話は変わってきます。下図の図に示すように「古貸家の最悪循環」に陥ったものは、ほぼ永久に救われることはありません。      戸建て古貸家の家主はたいていの場合、家賃が安くて修理・修繕が割に合わなくなると、その修理・修繕業務を借家人に転嫁します。これ自体は民法上正しいことです。貸家の修理・修繕は第一義的には家主の義務なのですが、家主・借家人当事者の合意があれば、その義務を家主は免れ、それを借家人に移すことができます。要するに安家賃なのだから、家主にしてみれば、修理・修繕は借家人の方でやってくれ、そうすれば助かるという思いであり、また借家人の方も安い家賃なので、家主にあまり負担をかけては悪いと思い、善意で自分で修理すると申し出る場合も多いのです。こうした古貸家では入居期間も何十年にも及んでいる例は珍しくなく、借家人も他人の家を借りているという感覚も少なく、ほとんど自分の持ち家のつもりで勝手に修理しながら住んでいます。      建物というものは、そこに人が住んでいて小まめに修理・修繕さえしていればほぼ永久に使えるものなのです。木造だから30年、安普請だから20年などというのは建築屋の言い分であって、奈良の法隆寺正倉院も木造ですよと私はたまに言います。      さてこの「古貸家の最悪循環」に陥った戸建て古貸家の家主は、損害賠償問題については少し負担は軽くなりますが、それとても最終責任は免れません。しかし、それよりも、この高額な土地はもう永久に戻ってこないということになってしまうのが問題なのです。      高額の固定資産税や相続税を課せられる高額な資産も、これでは自分のものでないようなものです。

3.古貸家・古アパート整理、3つの提案

 では、こうした困りきってしまっている家主さんに対し、どのような解決策を提案するか。それはもう単純に「やり直すか、やめるか」の選択にほかなりません。      「やり直す」というのは建て替えやリフォームによって適正な収益が見込める物件に衣替えするということで、「やめる」というのは敷地ごとその土地を売却して身軽になるということです。実際の古貸家・古アパートの家主さんは、ほとんどが高齢でアパート経営にも疲れ切てしまっているため、土地売ってラクになりたいと考える人も多くいます。ですから「売却」というのもひとつの選択肢として大いにあり得ることなのです。      つまり、古貸家・古アパートの整理法としては、1)リフォーム、2)建て替え、3)売却、の3つが有力であるといえるでしょう。3つの方法の具体的な詳細に関しては次から順次解説していきますが、これらはどの方法によっても左図の通り有効な建築・不動産案件となります。リフォームや建て替えなどでは当然建築が発生しますし、その後の経営に入っても賃貸管理があります。また売却の場合でも、物件売買仲介や自社による買取り事業などが出てきます。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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