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　築後２０年～３０年経過し、外観や内装が老朽化してしまったアパートでは、入居者を集めることは難しく、また今いる入居者にも安い家賃で住みつかれてしまいます。 　この状況を打破するためには、アパートそのものの価値を高めることが大切です。しかし、建て替えなどはそう簡単にできるものではありません。そこで提案するのがアパートの「リフォーム」です。 　リフォームとは、建物の主要構造部は変えずに、設備や内装、外壁、屋根、外構などを変えて、時代に合ったアパートにすることです。建て替えに比べ費用も工期も少なくて済むほか、街の美化という面も有効です。予算としては１室５０万～１００万円程度でも可能です。

2．リフォーム後の収益性

　ところで、リフォーム後のアパート経営について、そんなに有利な経営ができるのか、という疑問をお持ちの方もいらっしゃることと思います。確かに近年、アパートは供給過多になっているという報道もあり、建てた端から満室になるということはまず考えられないでしょう。入居者あってのアパート経営ですから、満室にならなければ当然収益性もよくなく、有利な経営状態とはいえなくなります。     　しかし、古アパートのリフォームや建て替えの場合、この問題に関してはあまり深刻になる必要はないといえるでしょう。なぜなら、近年のアパートの空室率の上昇は駅歩１５分以上の郊外の農地などにアパートがどんどん建ってしまったことが大きな原因となっているからです。バブル全盛期、まだアパート経営が有効土地活用としてもてはやされていたころ、立地の悪いところやすでにアパートが密集しているところでも関係なくアパートが乱立し、需要と供給のバランスを崩し、結局アパート市場全体の空室率を引き上げてしまったのです。     　その点、築２０年～３０年の古アパートがある土地は、逆にいえば新築当時からアパート経営が成立していたわけですから、「アパート用地の名門」ともいえる好立地であることは間違いありません。実際、古アパート整理の相談を受ける土地は、駅から５分～１０分というところがほとんどなのです。こうした理想的なアパート用地なら、リフォームの際に元入居者に対し多少の立ち退き料を払っても、すぐに取り返せるでしょう。（立ち退きに関する解説は次項参照）。つまり、リフォームローンの融資先としても優良な物件となるのです。