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古アパート売却の提案

1.売却提案のセールストーク

 古アパートを所有されている方に話を聞くと、もうアパート経営そのものに疲れを感じてしまっているケースがけっこうあります。特に周辺環境の変化などによりアパート経営に向かなくなってしまった場合や、当該土地以外にも多くの資産を保有しており、それらの資産の相続資金を確保しようとする場合などは、「古アパートの売却」が、がぜん現実味をおびてきます。  また、家主さんの年齢的な問題も加味すべきでしょう。たとえば、50歳でアパート経営を始めたとします。一般的に収益拡大が見込まれるのは、築後20年まで、つまりこの場合、70歳をひとつの区切りとしてその物件は役割を終えたことになるといえます。そうなった場合、考えなければいけないのは相続対策も含め将来的にどういう資産形成を図っていくかということです。  中には、不動産を売るということに対し、何となく不安で、生活レベルが低下してしまうかのような印象を抱く方もいらっしゃるでしょう。しかし、不動産に限らず財産というものは、将来の計画に応じたもっとも有意義な使い方を考えていくという姿勢が好ましいのではないでしょうか。すでに年金生活に入った老夫婦が、資産はあるのに細々と暮らしているというケースにはよく遭遇するところです。たとえば、現役のときには職住が近接している方がよいと思って選んだ土地も、リタイア後はその必要がなく、買換えた方が豊かな生活を満喫できることになります。  今まで煩わしかったアパート経営を思いきってやめてしまって身軽になると同時に、売却益を老後の生活費に充てたり、他の資産の相続資金にしたりという、家主さんの実情に合った提案をすれば、かえって喜ばれることでしょう。

2.売却の方法

 では次に具体的な売却の方法について触れてみましょう。図表を見てください。売却とひと口にいっても、その方法には大きく分けて1)更地売却法、2)更地渡し売却予約法、3)そのまま売却法、の3つのやり方があります。      これらは、古アパートとその土地の売却に伴う現入居者の立ち退きを売り手と買い手のどちらかが受け持つかということを念頭に置いて導き出された方法で、それぞれの手法、メリット、デメリットに関しては図表の通りです。      簡単にいうと、古アパート売却において、家主さんの立場から、より高く売りたいのなら、1)更地売却法、確実性を重視するなら、2)更地渡し売却予約法、とにかくすぐに売ってしまいたいなら、手軽な、3)そのまま売却法がおすすめということです。      また、売却するということは、当然買ってくれる相手のことを考えなくてはなりません。ですから1)~3)のどの方法をとるかは、家主さんの事情だけでなく、その後の買取り先のこともある程度想定して決定しましょう。倒壊の危険もある古アパートの整理をサポートするということは、公共的な面でも非常に意味のあることですので、積極的に提案していくべきだと思います。

「品○方○」、「○肉○食」

 四字熟語で、○の中に漢字を入れる問題です。ある中学校での実際の話だそうです。先生の正解は「品行方正」、「弱肉強食」のつもりでしたが、ある生徒が「品川方面」「焼肉定食」と答ました。あなたなら、これを○にしますか、×にしますか。      最近の政党は「急速解党」するし、日本のトップも「早離大臣」なので困ってしまいます。景気が悪くて「職欲大勢」なのに、選挙のたびに政治にお金はかかりますが、こちらは「企業嫌金」です。      日本経済活性化のために、不動産流動化が叫ばれていますが、今のままでは「不動産凍死」です。土地税制の大幅な見直しがなされなければ、投資家は「悲惨家」であり、最悪「死産家」となってしまうでしょう。中でも、地主さんの貸地は、まちがいなく「瑕疵地」だし、もうほとんど「仮死地」となっています。しかし、“天は自ら助くる者を助く”です。今からでも遅くない、努力しましょう。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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