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長期利回り確定賃貸不動産経営型-1

1.           長期安定を目指す

 賃貸不動産を経営するオーナーにとって一番の悩みのタネは、10年も20年もの長い期間、きちんと間違いなく賃料収入が入ってくるか否かということではないでしょうか。

標題の契約方式は、賃貸不動産経営に長期安定を求める家主向けのものです。すなわち定期借家契約によって投資適格4条件 1)長期契約、2)賃料確定特約、3)中途解約排除、4)立退料不要を満たそうというもので、借家人からの契約解除を認めないことは、当初予測の賃料を長期間にわたって見込むためです。ローンで建築する貸ビル・アパートなどでは、収入が手堅く確保できることにより、返済計画・手取り金などの予定が組めるため安心です。ローリスク・ローリターンの賃貸建物経営の本来の姿といえましょう。    この方式を用いることで、家主は長期にわたり安定した収入が得られます。そのかわり、長期契約となるに従い家賃は水準が下がることになるでしょう。借主は長期間解約できないリスクがあるため、賃料が安くなければ契約に応じないからです。貸主にとっては長期にわたり空室がないわけですから、その分安く貸しても収支は合うでしょう。さらに借家人の入れ替えに伴う貸室内のリフォームなどを考慮すると、契約期間が10年で10~20%位安くできるのでは ないでしょうか。

2.賃料の設定は

 賃料の設定に際しては、 従来の借家契約で2年契約という慣習が市場に浸透しているので、その2年契約 における賃料が基本ベースとなるでしょう。  本方式の契約では、将来、賃料相場が上がれば借家人が得をし、家主は損をしますし、賃料相場が下がれば家主は得をし、借家人は損をします。  ですから、2年以内の契約の場合は別として長期契約の場合、現在賃料より下げてしまいますと、将来近隣相場が上昇した場合の利益を失ってしまうことになるでしょう。  なお、賃料改定は消費者物価指数やGDPなどの公共指標に連動するものとしておくと良いでしょう。だだし上限を決めておくのも1つの考え方です。たとえば、「年間アップ率は消費者物価指数にスライドするものとし、その上限を3%とする」などといったものが考えられます。アメリカでは、上限を決めたキャップレートを決めて使うことが多いようです。以上のような賃料改定方式を契約当初から決めておけば、将来賃料は少なくともある一定の幅以内に納まることになります。  賃貸建物を借入金により建築する場合、賃料収入が減っても、このように長期契約を採用すると収入を確定させることができるためローリスク、ローリターンの安心経営を実現することができる訳です。

3.借主のメリットは

 一方、借主のメリットは長期契約により移動の自由は拘束される反面、低家賃で長期間居続けることが可能となります。契約の更新ごとに更新料や不動産業者への更新手数料の支出が生じないため、その分の支出節約につながります。  アメリカにおいては、こうした長期契約がビル契約では一般的です。たとえばニューヨークにおけるビルの契約は5~10年が一般的で、期間内解約は認めません。しかし、家主の同意を得て転貸することは可とするのが一般的なようです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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