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契約継続見直し型-1

1.定期借家契約の最大のポイントは互いの自由な意思決定

 定期借家契約の最大のポイントは、契約の当事者つまり家主と借家人が平等・対等な権利と義務をもつということです。つまり当事者が自由な意思によって決めた内容は、それが「契約の期間」にかかわることであっても当然に守られなければいけません。たとえば契約期間が非常に短期であっても、期間が満了したらその契約は終了します。その時点で当事者双方が従前と同一条件あるいは条件変更をして再契約するか否かは、全く自由な意思決定によるのです。その期間がたとえ1ヶ月であっても同様です。米国カリフォルニア州では居住用賃貸では1ヶ月契約が一般的なようです。日本で、駐車場契約は月極契約が広く普及しているのと同様です。    定期借家契約のこうした特性を利用して賃料の遅延・不払い、騒音、生ゴミの勝手出しなどの迷惑行為をする借家人を締め出そうというのが、標題の契約の主旨です。初めは、貸主・借主ともにお互い相手をよく知りません。そこで第1回は1年未満の短期契約とし、次回以降についても2年程度として、契約期間満了のつど、貸主・借主はお互いに借家契約を継続させるか否かを見直します。

これは単に一定期間相手を観察して優良・不良によって契約継続するか否か判断するというだけでなく、家主に特別の事情が生じた場合、極端に言えばより良い条件の別の借家人が現れたという理由でも、再契約しないで良い訳です。契約を終了させるための予告通知期間は、法定に従い契約満期前1年~6ヶ月とします。期間内中途解約権は家主・借家人ともに持ちません。

2.契約期間に制約を設けない

 従来までの普通借家権では、賃貸契約期間が民法と借地借家法で制限されていました。最短契約期間は1年です。それに満たない建物賃貸借は、借地借家法第29条により期間の定めないものとみなされます。

最長期間は、民法第604条により20年を超えることができないとされてきました。(現在、全ての建物賃貸借について最長期間の制限はありません)

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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