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終期一律揃え型-1

1.普通借家契約の最大難点を克服

 定期借家契約を採用しない場合あるいは改正時以前に締結された借家契約は、すべて普通借家契約となりますが、この契約の最大の難点は、家主の都合だけでは貸した建物あるいは貸室を返してもえらえないことにあります。

契約期間中はもちろんのこと契約満了時でも、借家人の側は常に自分の意志だけで更新・退去ができるのに対して、家主の側はこの更新を自分の都合だけで拒絶することができません。家主が借家契約の更新を拒絶するためには正当事由が必要だからです。

標題の契約形式は、従来型普通借家契約いわゆる「正当事由借家」ではなく、契約期間が満了したら建物あるいは貸室が必ず返還されるという定期借家の利点を活かしたものです。賃貸用建物の予想耐用年数に合わせて、全室の借家人との借家契約の終期を同一にし、建物耐用年数経過後借家契約が全室一斉終了したら、建物を取り壊し再築あるいは当該土地の利用変更などを行います。

2.契約方式は

 契約方式は建物の予想耐用年数を想定し、新築入居契約時では、すべての借家人の契約期間は同一とし、経年ごとに入れ替わりの入居者との契約期間を当初の契約期間より経年分だけ短くするのです。新築当初の契約では、建物耐用の全年数をそのまま当該契約の期間にすることはなく、10年ないし20年後の大規模リフォームの必要時期までを当初の契約期間にしておくことも良いでしょう。建物は躯体と設備に分けられますが、躯体の耐用年数が相当長期でも設備関係は短いものです。また賃貸居住物件では仕様に流行もあり、ある程度の期間ごとのリニューアルも競争力維持のために必要となる場合もあります。そうした時期を見越して各室の契約終期一律にくるようにしておけば、入居者との契約上のトラブルもなく予定のリニューアルが可能になるでしょう。

3.全面リニューアル時に契約切り替え

 新築建物の新規貸し出し物件だけでなく、リニューアル・リフォーム物件でも各室ごとにこの終期一律揃えの契約を順番に締結していくことも可能です。全10室のアパートとして、そのうちの1室が空室となった場合、全面リニューアルを施して新規募集しますが、その際家賃は従来並み、ただし契約期間は最大10年~15年程度の定期借家契約とします。そして募集を当該アパートの既存入居者を対象に行い、希望者がいれば室を入れ替わってもらう訳です。

次に、その空いた部屋を再び全面リニューアルして、以前と同様の手順でアパート内の既存入居者対象に募集します。こうして順次各室全面リニューアルした後、最後の1室は外部から募集する訳です。角部屋など位置の関係で動きたがらない借家人については、いったん新築部屋に移ってもらい、その間にその角部屋をリニューアルして再び戻ってもらうことにします。その際、家賃は同一ですが契約は定期借家契約に切り替えます。こうして全室を順番にリニューアルしながら入れ替えて、そのつど、終期が一律に揃う定期借家契約に結び直します。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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