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貸宅地の整理のアウトライン

1.問題点の把握

 貸宅地問題で頭を痛めている地主さんの多くは次に挙げるような悩みをお持ちではないでしょうか。   1.所有していても、支出(固定資産税等)に対して収入(地代)が見合ない。   2.毎年固定資産税は上昇していくが、地代は同じように値上げはできない。   3.更新料や各種承諾料を決める際に、もめない決め方はないものだろうか。   4.相続が発生したときの莫大な相続税をどうやって払えばいいのだろうか。   5.借地人に底地を売却する際に、円滑にいく方法はないだろうか。   6.貸宅地の一部分でもいいから、返してもらえる方法はないものだろうか。   7.将来の相続に備えて貸宅地を整理したいが、どこへ依頼したらいいのか。 8.相続した貸宅地の物納や売却を円滑に処理してくれるコンサルティング会社はないのだろうか。

2.調査・診断‐「今」を知ることが成功の第一歩

 貸宅地が抱える現在の問題点と原状を知ったうえで解決策を探ることが大切です。   1)所得収支のチェック  地代を毎年値上げすることなど難しいのに、固定資産税だけは、毎年大幅に上がっていこうとしている。地主さんの所得収支が、充分に納得できるものになっているか。   2)相続税チェック  相続が発生した場合に予想される相続税の金額をご存知だろうか。存命中に相続の話など不謹慎だと思うかもしれないが地主さんにとっては、大切なことである。   3)物納可否チェック  貸宅地を物納するためには、法律や環境など、様々な条件を満たしている必要がある。いざというとき、“物納不適格”と判断されないためにも、事前のチェックが大切。

3.相続に向けた貸宅地整理‐問題解決への4つのアプローチ

1.生前のうちに貸宅地を整理したい

[生前貸宅地整理]    地主さんに相続が発生する前に、貸宅地を売却あるいは交換、借地権の買い戻しなどの方法により、整理・処分する。余裕を持って対処できるため、地主さんにとって比較的有利に運ぶことができるというメリットがある。
2.いざ、相続。急いで貸宅地を整理したい。 [相続発生時整理]    地主さんの相続が発生した時点で、貸宅地を主として物納のための納税原資として整理処分する。この場合、貸宅地が物納に適合していなければ、スムーズに運ばない危険性がある。また、処分を急いでいるという事情から、足元を見られるというデメリットも考えられるが、その時点での最善策を講じていくことが大切。
3.物納に備えて、生前から準備したい [物納対策管理]    相続時には物納するということを前提として、あらかじめ準備しておく方法。手順としては、まず物納適格性を診断し、不適格の場合は物納適格化の作業を行う。そして、適格化した条件をそのまま維持し、相続が発生した時点で物納作を実施。
4.貸宅地の整理が虫食い状態で残っているので早く整理したい。 [残貸宅地整理]    以前に貸宅地の整理を他のコンサルタント会社等へ依頼し実施したが、虫食い状態になったまま整理が進んでいない。

4.地主さんは領主様

 地主にとっての貸宅地は、地主の生前に借地人に売却するという「貸宅地生前売却整理法」が最も合理的で好ましいことなのです。    自分が死んだら、貸宅地は物納すれば良いと安易に考えている地主もいますが、今後は物納条件がますます厳しくなり、物納却下リスクが大きくなっていきます。いざ相続が発生しても、多額な相続税の支払いに困らないためにも、生前に貸宅地を整理・売却してしまって、相続税の節税と資産の有効な運用を地主さんに奨めることは大変理にかなっていることなのです。    ところが世の地主さんたちは、この「貸宅地生前売却整理法」をやりたがりません。理屈にかなった合理的なことだけに、断わるための理由をみつけることに苦労して、理由にならない理由をこじつけて、整理を先へ延ばそうとします。実は、これには以下のような訳があるのです。    ある地方都市の地主さんたちが、借地人に対抗するための「会」を作っていました。いわば、地主業の同業者組合です。そこでは、何人の借地人を抱えているかが「ステイタス」なのだそうです。日本語で「ステイタス」とは、「地位が高い」とか「身分が高い」という意味に使われますが、地方都市の地主さんには、今でも借地人を多く抱えていることが「ステイタス」があると本気で思っている人がいるのです。借地人1人1万石で、10人だと10万石、100人だと100万石で加賀のお殿様並なのでしょう。    このように考えてみれば、「領主様」である地主さんにとっては貸地は「領地」なのであり、地代は「年貢」なのです。実際、地代は昔の年1回貢ぐ年貢と同様、その支払い方法は年1回払いが多いのも頷けます。地主さんにしてみれば、貸宅地を売却することは、その領地を減らすことなのです。だから、地主さんは本心ではそうしたくありません。私はこれを「ノスタルジックバリヤー」と名付けています。「貸宅地生前売却整理法」の難しさの本当の原因は、地主さんのこの「領主心」なのです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

 

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