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公共指標連動家賃型

1. 賃料改定は当事者間で決定

 定期借家契約では、法律はなるべく介入しないものとし、家主・借家人の当事者間で自由に取り決めたことを優先させるという考え方があります。  定期借家権の創設の大きな特徴の1つに「賃料改定特約の当事者間取り決めの優先」があげられます。これは契約締結時に当事者が自由意志に基づいて取り決めた賃料改定に関する特約は、借地借家法第32条にかかわらず優先されるというものです。    もちろん、定期借家権を使わない普通借家契約でも、当事者間の取り決めを行うこと自体は無効であったり違法であったりするものではありませんが、その特約は常に法的に有効であるとは限りません。  たとえば借地借家法には、賃料増減額請求権について次の条文があります。
【借地借家法第32条】 借賃増減請求権  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合にはその定めにしたがう。

2.普通借家では裁判所

 要するに、当事者間の取り決めにかかわらず、賃料相場が高低した場合、賃料の増減請求ができるというものです。しかし「増額しない」特約は有効とありますが、増額する特約については触れておりません。なおこれに続いて、賃料という当事者間の二律背反的な事柄について当事者間で協議が調わないときは、裁判所が決めてあげるから、裁判に訴えなさいという条項が同条第2・3項にあります。建物賃貸借契約は当事者双方のニーズ、つま家主は余分にもっている建物を貸してお金をもらいたい、借家人はお金を払っても建物を借りたいというそれぞれの都合が、バランス良く釣り合った時に成立します。しかし家賃の額については、客観的にはある幅をもって相場が形成されていて範囲はあるにしても、もらう方は少しでも多く、払う方は少なくという二律背反の中にあります。  普通借家(従来型)では、たとえ契約書に賃料の増額について特約していても、この二律背反で家主と借家人間で協議が調わない場合には、最終的に裁判所に決めてもらうことになるのです。増額のみならず、減額についても借家人の「権利」として裁判所へ訴えることができるのです。  ちなみに、この普通借家における法律上の賃料の増減額ですが、増額あるいは減額いずれの場合も、「最終合意賃料時点からの経年数の相場賃料増減率分を増減できる」ということです。自分の賃料が現在相場に比べて実額ベースで高いあるいは安い分を改訂できるというものではありません。この点、多くの家主さんが誤解されているのでご注意下さい。

3.賃料改正特約条項を用いるメリット

 定期借家法における賃料改正特約条項は、利害相対立する事柄も、契約の当事者が自己責任で解決せよという考えに基づくものと言えるでしょう。    ただし、利害対立する事柄を、その都度決めようとすれば、協議は当該スムーズには調わないでしょう。本契約のように、こうした二律背反・利害対立する賃料増減のような事柄を、事前に契約によって客観的な指標を採用して連動させることは、お互いの手間・暇を省き、また不要な争いを起こさせないための賢い方法と言えます。

4. 基準指標はさまざま

 定期借家契約は選択制ですから、もし選択しない場合は、自動的に従来型の普通借家契約になり、今後も賃料増減については、前記の条文の通りの扱いとなってしまいます。そこで契約によって家賃確定特約ができる定期借家契約を使い、契約期間や再契約期にかかわりなく、年1回合理的な基準によって家賃を自動的に増減していこうというのが、本契約方式のねらいです。自由市場における物の売買価格のように、家賃価格にもお互いの自由取引による市場原理を働かせようという訳です。  基準指標は総務省統計局発表の消費者物価指数GDP指数国民平均所得指数地価公示価格などの公共指標が使えます。どの公共指標を採用るかは家主さんの経営目的に沿って決めたら良いでしょう。たとえば、アパートの家賃を老の年金代わりにしているのなら、家主さんの消費生活に連動する消費者物価指数が良いでしょう。投資用物件を取得した家主さんなら再売却する際に最も重要な指標となる収益利回りに影響を与える地価公示価格に連動させるという方法もあります。  ただし、下限と上限を明確に決めておくと良いでしょう。  その具体的な決め方としては、例えば「年間アップ率は消費者『物価指数にスライドするものとし、その下限を1%、3%とする」などどいったものが考えられます。  いずれにせよ、契約期間は5年~10年の中長期契約として、契約期間内家賃正条項を設定しておく、それがポイントです。  また、1つの指数のみを使わず、いくつかの指数を同時に採用して増減率を算出する際、各指標を一定割合の範囲で用いることもできるでしょう固定資産税など、保有税については実質の増減額を別途に加減することも良いでしょう。  1つのモデルを次に示しておきます。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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