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家賃固定型と家賃改定率選択型-1

1.家賃固定で長期安定を目指す

 これまでの借家契約では更新時に賃料改定でもめることが少なくありませんでした。更新時の新賃料は両者協議の上決定するという契約内容の下でも、借家人は賃料アップは少なく、家主は多くと考える両者利益相反の協議ですから、争いになるのも当然のことです。    標題の賃料そのものも固定してしまうという契約は、ローリスク・ローリターンの長期安定型の賃貸不動産経営を求める家主向けの契約といえます。契約期間は5~10年の中長期契約とし、その間の家賃を固定することで、当初の収支計画通りの収入を確保します。    この契約方式では契約期間が長い場合は賃料を低く、契約期間が短い場合は賃料を高くしていく方式をとります。賃料の決定に際しては、従来の借家契約で2年契約という慣習が市場に浸透しているので、その2年契約における賃料が基本となるでしょう。    そこで経済合理性からいって2年契約より長い場合は賃料が下がらなければなりません。そのため将来にわたって賃料相場が変わらないとすれば、2年契約よりも5年契約、5年契約よりも10年契約の方が固定賃料は下がっていくことが当然となります。契約期間が1年未満の短期契約では逆に賃料を上げることも考えられます。なぜなら、入退居に伴う空室期間が多くなることも考慮しなければならないからです。

2.中途解約権排除と転貸承認

 この契約では期間内の借家人からの解約権を排除しておきます。さらに、万一期間内解除が生じた場合に備えて、残期間に応じたペナルティー条項を設けておくことも必要です。  契約期間中の借家人による第三者への転貸は原則として認めますが、転借人が反社会的な団体の構成員であったり、他の借家人や家主に極端な迷惑を与える場合、家主はこれを拒否できることにしておきます。加えて、転借人に対して借家人が連帯保証をすることにしておくと、転貸によるリスクを回避することができるでしょう。ただし、借家人が自己の生活の本拠に使用する200㎡未満の建物の場合、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情による法定中途解約権は排除できません。  この契約では、将来賃料相場が上がれば借家人が得をし、家主は損をしますし、賃料相場が下がれば家主は得をし、借家人は損をします。ですから2年以内の契約の場合は別として長期契約の場合、現在賃料より下げてしまいますと、将来近隣相場が上昇した場合の利益を失ってしまうことになるでしょう。  マクロ経済レベルでみた場合、わずかながら(3%程度)のインフレ経済が正常であることを考慮すると、家主側からみた場合賃料では損をするかもしれませんが、空室リスクがなくなるためプラスマイナスゼロと考えて、現在の賃料相場と同じか、若干安くしても良いのではないでしょうか。 この場合の将来の収益リスクを考えると、家主の借入金も5年契約の場合は少なくとも5年間は固定金利、10年契約の場合は10年間は固定金利で借入した方が、将来収支が確定しますので、リスクは減少するはずです。

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様)

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