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　賃貸不動産経営者にとって最も悩ましい問題は、借家人の家賃支払いの遅延・不払いではないでしょうか。借家契約においては、契約書中に「２ヶ月賃料不払いの場合は、甲（家主）は乙（借家人）への催告を要せず、本契約を解除できる。」とあるのが一般的ですが、この条項は契約書の額面通りにはなりません。実務上は６ヶ月から１年の賃料不払い・遅延があり、それを内容証明郵便で催告した上で、それでも支払ってこなかった場合に初めて契約解除ができるといった具合です。

そもそも、家賃を遅れないように支払うということは、ある意味では当たり前のことだといえます。しかし、１日たりとも１回たりとも遅れない人がいる反面、ほぼ毎月１～２日や数日程度、たいした意味もない遅れを平気で行う借家人も少なくありません。こうした借家人は、お金が無いのではなく、単にだらしがないだけのことが多いようです。   　家主はこうした賃料の徴収業務を従来は管理業者に有料で依頼してきました。月額賃料の５～７％ほどの管理料のうちのかなりの割合がこの徴収代の分といえましょう。ここでご紹介する契約方式の主旨は、この業者へ支払う管理料のうちの賃料徴収代行費用分を業者へ支払うのではなく、几帳面で善良な借家人へ還元しようというものです。

２．メリットとデメリット

　この契約では、几帳面で善良な借家人に対してはメリットを提供し、反対にだらしない悪質な借家人に対してはデメリットを与えます。特約により、１年間１回も、また１日も家賃支払い遅延がなければ翌年３～５％の賃料割引を、反対に遅延した場合には翌年は５～１０％の割増デメリットを条件に契約を結ぶのです。これにより優良な借家人を積極的に勧誘し入居継続させ、不良借家人は出ていってもらうようにすることができます。   　本項の特約によって家支払いを基準にして、善良な借家人は多くメリットを受けるので長く居続けることになり、悪質な借家人はより多くデメリットを受けるので契約を守る動機づけにもなります。   　こうして善良な借家人が多く残り、悪質な借家人は少なくなるといった「自動システム」が働きます。   　契約期間は３～５年の中期とし、１年間家賃支払いが１回１日も遅延しない場合、翌年の家賃を３～５％割引し、２０％減まで毎年順次割引きます。反対に、１年間１回１日でも遅延した場合は、翌年５～１０％割増し、２０％増まで増額します。再契約時は、その時点の割引、割増特約をそのまま引き継ぎます。割引率と割増率のバランスについては、割引と割増を同率にする方法、割引１に対して割増２とする方法などが考えられます。