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内装借家人負担型-1

1. 商業ビルスケルトン渡し方式のアパート版

 商業用テナントビルの場合、内装工事はテナントの業種・業態により個別性が強いため、内装なしの状態(スケルトン状態)で引き渡し、テナント各自が自己費用で内装を施し、退去時にはその内装を取り壊して、入居時の状態に戻してビルオーナーへ返します。これが原状回復です。    商業用店舗貸ビルでは一般的なこのシステムを居住用物件に応用し、入居者の費用負担で好みの内装を施してもらうのが「内装借家人負担型定期借家契約」です。内装費用を家主が負担しないため、賃料はその分安くなります。    この契約では、期間は5~20年の長期契約とします。それは長期契約でないと借家人が内装分を償却できないからです。また長期契約なので、期間内転貸を認め期間内解約も原状回復さえすれば認めることにしても良いでしょう。契約時にはスケルトン渡しとし、内装は借家人の自己負担で好みの設計で施工し、契約終了時には原状回復するものとします。ただし、家主が認めれば無償若しくは有償での譲渡も可とする契約が良いでしょう。    また、個性の強い内装でなければ原状回復は不要で、家主が無償で内装を譲り受けることにより、借家人は原状回復費を免れるし、家主は軽微なリフォーム程度で今度は内装付でもっと高く貸すこともでき、両者とも得をすることになります。

転貸の場合は、反社会的な団体構成員あるいは家主や他の借家人に対して特別に迷惑を与える場合は、家主は転貸を拒否できるようにしておき、転借人については借家人に連帯保証させることによってリスクを最小限にすることができます。

2.借主が好みの内装を指定

 一方、スケルトン状態の借室に対して借主がその希望により内装を指定し、貸主はその指定に従った内装を施して提供するものが、「内装借家人指定型定期借家契約」です。基本的な部分は前述の「内装借家人負担型定期借家契約」に似ていますが、内装部分の費用を貸主がもつ点が異なります。賃料は内装に費用をかけるほど、また賃貸契約期間が短いほど高くなります。内装費を契約期間内で償却しなければならないからです。そのための賃料の考え方は、次のようになります。

 

賃料=基本賃料+内装分賃料   (内装費と原状回復費を契約期間で割り、金利分を加える。)

 

この契約方式では、借家人の賃料負担を考えると、契約期間は5年~15年の長期契約となるでしょう。当然期間内解約はできない契約としますが、万一解約する場合には原状回復と未償却分費の残額を一時支払いする旨の契約としなければならないでしょう。    また、入居者に指定させる内装の範囲をどこまでにするかも、検討すべき重要な課題です。居室の床・壁・天井の表面材までの簡単な範囲か、厨房・浴室も含めた全内装設備までとするかにより、契約期間・賃料設定・中途解約時の扱いなどが違ってくるのでしょう。    長期契約のため、期間内転貸は家主の同意を条件に認めます。    借主の立場からすると分譲マンションと賃貸マンションでは所有か賃貸という権利形態の違いがあるのはもちろんですが、内装が自由に変更できるか否かも大きな違いです。    そこで入居者の好みに応じた内装に仕上げて賃貸したらどうだろうという発想からこの契約方式は生まれました。    この契約方式のマーケット対象者としてはライフスタイルを重視する独身貴族やDⅠNKS(子供のいない共稼ぎ夫婦)のような積極賃貸派が、まさにうってつの層といえましょう。    この方式により、各自のライフスタイルに合わせた住居を提供できれば、いままでは持ち家でなければできなかった住居が賃貸で実現することになります。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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