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古アパート立退き交渉中空室対策型-1

1. 古アパート立退き三方式

 古アパートの借家人立退き方法には、次の3通りがあります。

 

古アパート立退き3方式 1)自然落下方式 2)話し合い方式 3)訴訟方式

 

1)自然落下方式とは、古アパートの家主としてアパートを取り壊したいと考え始めた時から、既住の借家人が立ち退くごとに、その室を空室のままにしておくというものです。いわば木の実が樹上で腐って落下するに任せる方式です。実際には、自然落下方式である程度借家人の数を減らしておいて次の手順に移るのが一般的です。    実は、アパートの家主さんのなかにはこの方式をとる人が意外に多いようです。普通アパートを建て替えようと思わなければ、アパート借家人の立退き問題は起きません。30年~40年前に建てた古アパートを建て替えるということ自体、一般的に個々の家主さんは未経験である場合が多く、いざ建て替えようと思い、借家契約が満了すれば当然、借家人はスムーズに出ていってもらえるものと思っている家主さんが多いものです。むしろこの方が一般的なのです。    しかし、立退きをお願いしてみたら、「イヤ」だとか高額な「立退き料を払え」とか言われ、法律上も立退きを強制できないことが初めて判るという具合です。    家主さんは大抵「頭にきて」建て替え計画を大幅に延期して、借家人皆が順次出ていってもらうのを待ってしまうのです。

2)話し合い方式は、言葉の通り立退きについて話し合いでお願いして決めていくというものです。この場合、ある程度の立退料の提示は避けられません。東京近郊の古アパートの平均で100万円前後というところでしょうか。もっとも従前の賃料や入居年数・アパートの老朽具合なども加味されるので一概にはいえません。    この立退料の相場ですが、実はこれはセオリーはありません。ゼロから青空天井まで、いわば借家人の言いたい放題です。居住系の場合は、近所に類似物件もありますので、そこへ移転してもらうという現実解決策がありますから、あとはお金つまり立退料次第ということになります。しかし立退き問題は、借家人に立退家主さんは大抵「頭にきて」建て替え計画を大幅に延期して、借家人皆が順次出ていってもらうのを待ってしまうのです。    普通借家契約における立退きつまり契約更新拒絶においては「正当事由」がなければならず、たとえば建物の極度の老朽化、土地公共収用の対象になったなどです。そして立退料はその理由の弱さを補うための「補強事由」にすぎません。契約期間中の家主からの一方的な解約申し入れなどは論外で、借家法上違法なのです。    店舗系の立退き問題は更に難しく、代替物件が提供できなければ、建替え後の再入居ということになるのでしょう。もちろん、当事者間の合意が整えば、どんな内容でも構いません。また、店舗系でも個人商店でなければお金の額で話し合いがつくこともあります。

3)訴訟方式ですが、これは契約更新拒絶の正当事由に、建物の老朽化・家主の相続税支払いなどを揚げて正面から戦いを挑むというやり方です。しかし大抵の場合、借家人によほどの契約不履行がなければ、家主の都合だけでいきなり訴訟はしません。②の話し合いをもち、決裂したら訴訟を起こすというのが一般的でしょう。   家主さんはこの訴訟を嫌う場合が多いのですが、アパート経営も一つの事業ですから、あまりに経済的合理性がなければ、裁判でケリをつけることも必要です。    借家人が契約不履行をおこしているならば立退き裁判では家主は有利です。また、そのアパートが相当程度老朽化しているのなら、それを証明するレポートを建設会社や設計事務所に依頼して作成してもらい、それを大規模改装するには、例えば新築に近い位お金が掛るという工事の見積書なども用意します。    また、耐震診断を行い耐震補強工事の見積書も合わせて用意すると良いでしょう。1981年(昭和56年)に建築基準法が改正され、耐震基準が相当厳しくなりましたので、それ以前の建物では、そのほとんどが現行の耐震基準を満たしていません。ましてや、築40年~50年の古アパートでは、そのレベルは相当低く、その耐震補強工事には相当費用が掛ることが予想されます。    アパート経営という事業にとって古アパートに対して行うそれらの高額な再投資は、経済的合理性がすでに無いと裁判所が判断してくれれば、ごく少額の立退料で全借家人を立退かすこともできるのです。

コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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