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　すべての賃貸借条件が契約自由の原則に基づいて決定することのできる定期借家契約の採用は、資産の有効活用を図る上で家主に大きなメリットをもたらすものです。今回は、同一借家人の場合、従来の普通借家契約いわゆる「正当事由借家」を新しい定期借家契約に順次切り換えていくためのプランを、いくつかご紹介することとします。ポイントは、旧借家権を適法な方策によって消滅させることにあります。

２．居住系は新旧単純切り換え不可

　最初に確認しておきたいことは、今回の借地借家法改正では居住用物件については同一借家人同一建物の場合、従来型の普通借家契約「正当事由借家」を新規の定期借家契約に切り換えることを禁止しているということです。原則として法改正以前にすでに締結されている借家契約はすべて普通借家契約とし、これを単純に定期借家契約に切り換えることはできません。そこで、従前の普通借家契約を社会通念上合理的と思われる方法で解約し、その後に新規に定期借家契を締結する必要があります。   　実務的には、1）貸室（物件）自体を変更する、2）同物件であれば、新旧の切り換えの間に、相当の不入居期間（空白期間）を設ける、3）従前の普通借家契約の借家権を金銭補償して消滅させてから、新規定期借家契約を締結する、という３通りの方法が考えられます。

３．立貸室（物件）自体を変更する

　木賃古アパートの場合に向くプランです。アパートの１室が空室となった時、それをそのまま外からの入居者で埋めてしまわずに、内装・設備をリニューアルした上でアパート内部の他の入居者を対象に入居募集します。家賃は同額かほんの少々のアップとします。借家人にしてみれば住み慣れた同じアパートで家賃の負担増があまり無ければ、内装・設備が一新された部屋の方が良いでしょうから、この入れ換えは案外スムーズにいくことでしょう。その際、リニューアルされた部屋の契約を定期借家契約とします。この場合の新旧契約切り換えは、同一借家人ではあっても同一物件ではないので、居住用における改正法が禁止する新旧切り換えではないといえましょう。