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不動産投資標準型-1

1.キャピタルゲインからインカムゲインへ

 投資用不動産市場においては、バブル期までは不動産価格の上昇に伴うキャピタルゲインを狙うというのが主流でしたが、地価が上昇しなくなった現在では収益確保によるインカムゲイン狙いに移行しています。預金金利の低下を反映して、利回り4~6%のワンルームマンションが人気を集めたり、また中古マンションでは10%以上の利回りをみせるものもあって、海外投資家による大量購入が行われたりもしました。    欧米のような狩猟民族的発想では、同じ土地に執着せずに獲物を求めて土地を転々と移り変わります。終身雇用中心の我が国と違い、契約雇用の欧米社会では勤め先の移り変わりも多く、それに伴い住宅も移り住むケースが多いといいます。そこには所有住宅に一生住み続けるという発想はなく、住宅を購入し住み始めた時から将来の売却を考えているのです。そうした住宅なら商品のひとつと考えられるので、減価しないように大切に扱い、むしろ付加価値をつけて高く売ることを願うことになります。こうした発想が、欧米における不動産金融資産化させている要因の1つと思われます。

 

2.日本の借家法は世界の非常識

     一方わが国では、借家に一度すんでしまえば住み続けたい意思がある限り借地借家法にもとづく正当事由という名のもとに、借家権が守られてきました。  住宅事情が極めて貧困であった大正時代から昭和にかけての時代、国民の生活の基本である住宅を安定させるために借地借家法は作られました。本来、近代国家では契約は当事者間の自由な合意で締結されます。公共の利益に反しない限り、その契約は有効です。しかし、この借地借家法だけは違います。当時の時代背景をもとに、「持つ者」と「持たざる者」との不平等の解消という思想もあり、持つ者である地主・家主は、持たざる者である借地人・借家人に対して、その資産の権利を大巾に譲ることになったのです。  借りたものは返さなければいけません。しかし、土地・建物という国民の最っとも重要かつ高額な資産が、この借地借家法という一編の法律によって返さなくても良くなってしまったのです。 「借りたものは半分の主」という諺通り、借地はその権利が50~80%借地人のものとなり、借家も割合こそありませんが、基本的に家主の都合で返せと言われても返さなくて良いのです。  当時なりには、その社会的役割もあったこの法律でょうが、現在に至っては土地の再開発などに多大な悪影響を与えています。  こうした事情もあり我が国では、不動産というものが換金性の悪いもの、いわゆる不動の資産と思われ、欧米流の金融資産の対象とはなりませんでした。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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