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　普通借家契約では、商業系テナントビルであっても店舗に借家権が付くことが前提になるため、デパートのショーケース貸しのような場合を除いて、商業ビルオーナーの意志のみでテナントを配置転換することはできません。しかし、商業ビルの再生・活性化のためには店舗の配置転換を含めた定期的なリニューアルは欠かすことができません。 今回ご紹介する「強制配転条件付型定期借家契約」は、定期借家契約を利用することにより、契約期間満了単位でビル内のテナント配置転換を含めた大規模リニューアルを行うことができるようにしたものです。なお、この方法は商業系のみならず事務所系ビルでのテナント移転にも応用できるでしょう。

２．事務所ビルでも配転

　ビル入居の契約条件は、商業系・事務所系を問わず、賃料の多寡だけでなくビル内の階数・位置・日照・展望などによっても良し悪しが変わります。有力なテナントは当然のことながらより有利な入居契約条件を求めてきます。普通借家契約がすべてであった従来は、空いている場所のみを前提にして交渉していましたので、その交渉幅が狭くなり、必然的に入居交渉条件が賃料の値交渉に集約されてしまっていました。しかし、定期借家権契約では「完全に自由な契約」を原則とするので、既存テナントとの契約に特約契約を入れておけば、新テナントとの交渉においても自由度が大きく広がります。たとえば、ワンフロアーをいくつかに区切り賃貸している大きなビルで、そのフロアーに空室が出てしまっている時に、ワンフロアー全部なら借りてもらえる有力なテナント希望者が現れたりした場合、この特約は 非常に有効です。既存の小規模テナントを当該フロアーから退去してもらい、有力テナントの入居を決めることができるからです。もちろん、小規模テナントに対しては相応の他所と移転補償を用意しなければなりませんが、差引きどちらがより収益性を高めるかを基準にビジネスライクに判断することができるわけです。