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借増・借減オプション付型-1

1. 借増可能オプションでテナント誘致

 成長力の高い有力テナントを入居誘致するための条件として、当初契約はテナントの希望する必要床分だけとし、その後テナントの成長に合わせて順次増床・借増に対応することができるように、隣接スペース確保しておくのがこの契約です。隣接の当該スペースは実際に借増となるまでの間、第三者にオプション行使予定期日までの定期借家契約で賃貸しておきます。借増オプションの行使は、所定契約期限の1年前として、それまでにオプション行使の申し出がなければ自動的に取り消されます。    ビルオーナーは有力なテナントに、より広いところに、より長く入居してもらいたいわけですが、従来の入居誘致の交渉では家賃を下げる、内装・設備をオーナー負担にするなど直接的な金銭補償が主たる条件提示でした。こうした経済面での条件も重要ですが、将来の成長力に見合うスペースの確保という未知数の条件について弾力的に対応できるかどうかということも、テナントにとっては大きなテーマです。入居時の家賃値引きはほどほどにするか、場合によっては割増を支払っても、2年3年後に隣接スペースを手に入れる条件の方が良いかもしれません。

 

2.米国では借増オプションは常識

 従来の日本では借地借家法による制約によってこうした柔軟な契約はできませんでした。借増契約の方は可能でしたが、その対象となるスペースの方が問題でした。仮にオプション行使の期限が2年3年という中期になると、その間の空室の無駄を最小限にくい止めるための方策が必要となります。この場合、普通借家契約では期間満了とともにその契約が確実に終了する保証がなかったのです。それが7年前創設された定期借家契約により、初めて解決されたのです。 従来の日本では借地借家法による制約によってこうした柔軟な契約はできませんでした。借増契約の方は可能でしたが、その対象となるスペースの方が問題でした。仮にオプション行使の期限が2年3年という中期になると、その間の空室の無駄を最小限にくい止めるための方策が必要となります。この場合、普通借家契約では期間満了とともにその契約が確実に終了する保証がなかったのです。それが7年前創設された定期借家契約により、初めて解決されたのです。   数年前、筆者は定期借家権について米国へ数度研修に行ってまいりました。未だ日本では当定期借家の法律施行がされていない頃でしたので、行くについてこの定期借家契約の実務応用について、頭の中で様々な契約モデルを作って研修に臨みました。その一つがこの借増オプションでした。  筆者としてはこれは相当いけるモデルと思い、ニュ―ヨークのPM業者に話しをした所、米国ではそれは常識とのことでした。店舗や事務所などの特に事業用で優良なテナントを誘致する際には欠かせないオプションの一つであり、このオプションを誰に対してどのように使うかがPM会社の腕の見せ所のようでした。

 

(コンテンツ提供元:ハートアセットコンサルタンツ様

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